A qui s’adresser pour acheter ?
Vous avez toujours rêvé d’habiter dans votre propre maison en Floride aux côtés des plus grandes stars américaines ? Investir aux États-Unis peut paraître effrayant, nous avons décortiqué pour vous les étapes pour concrétiser votre projet.
À qui s’adresser pour acheter ?
L’achat d’une résidence secondaire aux États-Unis, et plus particulièrement en Floride se fera le plus souvent par le biais d’un agent immobilier, qu’il soit titulaire d un mandat ou pas. Le mandat peut être donné par le vendeur ou par l’acheteur ; en présence d’un mandat de recherche et d’un mandat de vente, la commission sera le plus souvent partagée entre les deux agences.
L’on pourra également répondre à une annonce parue dans la presse française, ce qui peut impliquer un second intermédiaire, et un possible renchérissement du coût de l’opération.
Les précautions à prendre
Bien que le vendeur ou son représentant soit tenu de divulguer tous les défauts du bien dont il a connaissance, il est pratique courante aux États-Unis de faire procéder à une inspection par un professionnel, qui pourra procéder à une évaluation des réparations à effectuer ; il peut être souhaitable de demander une étude de voisinage (revenu moyen de la population, projets de construction, etc.).
La promesse d’achat
C’est par une promesse d’achat valable pour une durée déterminée que l’acheteur potentiel formalise les conditions de la vente ; ces dernières sont très détaillées et traitent non seulement du prix et de l’acompte (down payment) ainsi que des questions d’urbanisme, mais également des recours pour inexécution, des conditions suspensives (une inspection satisfaisante, par exemple). Y sont également explicitées les conditions de l’emprunt (mortgage). Le vendeur peut accepter le projet d’acte qui lui est proposé par l’acquéreur, le refuser ou lui faire une contre-proposition. La signature de la promesse engage les deux parties, sauf non-réalisation d’une condition suspensive.
Avant de signer une promesse d’achat, il convient de savoir que le nombre d’appartements ou maisons vendus en Floride font partie de copropriétés (condominiums) dont les règlements intérieurs sont beaucoup plus contraignants qu’en France (interdiction des enfants, des animaux domestiques, conditions de la revente, possibilité de louer, etc.), d’où la nécessité d’en prendre connaissance avant toute acquisition.
L’acte de vente et son coût
La vente est conditionnée par la présentation d’un titre de propriété en bonne et due forme (marketable title), c’est-à-dire libre de toute servitude (encumbrance) ou défaut susceptible de contestation, qui sera vérifié par l’avocat de l’acheteur, dont les fonctions sont proches de celles du notaire français. L’acheteur souscrit souvent une garantie à cet égard (title insurance) auprès d’un assureur ou de l’établissement qui finance l’acquisition.
L’acte de transfert de propriété devra être déposé au registre du tribunal local (county courthouse public records office).
L’acquéreur doit acquitter les droits de mutation (documentary stamp tax) dont le taux est fixé par les services de l’évaluation du comté, en moyenne 0,7 %. A Miami, la deed stamp tax est de 0,6 % pour un logement à usage familial mais une surtaxe de 0,45 % est imposée sur le prix.
Les impôts en Floride
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit payer chaque année la property tax (équivalent de la taxe foncière), à raison de sa détention au 1er janvier (environ 3 % à Miami). En pratique, il est conseillé aux propriétaires d’un bien immobilier d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis afin de régler les dépenses qui y sont liées et de pouvoir encaisser d’éventuels loyers.
S’ils reçoivent des revenus locatifs, ils peuvent les soumettre à l’impôt américain dans les mêmes conditions que les résidents américains (taux de 10 % à 39,6 % selon les revenus de source américaine, et possibilité de déduire les dépenses d’entretien et les impôts locaux). S’ils n’optent pas pour cette forme d’imposition sur leur première déclaration fiscale (IRS Form 1040 NR), le locataire doit retenir 30 % des loyers bruts pour le compte du fisc américain.
À noter que le Président américain vient de proposer une réforme de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le barème comprendrait 3 tranches au lieu de 7 et un taux maximal de 35 %.
La convention fiscale franco-américaine réserve aux Etats-Unis l’imposition des biens immobiliers qui y sont situés, mais il n’existe pas d’impôt sur la fortune dans ce pays. Ces biens sont par suite passibles de l’ISF en France ; la taxe f on ci ère due en Floride ne forme pas crédit d’impôt mais est incluse dans le passif déductible.
En cas de revente ultérieure, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 20 % (pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride) · en outre, le produit de la vente fait l’objet d’une retenue à la source de 10 % à titre de garantie des impôts qui pourraient encore être dus.
