Pour beaucoup cette question est un dilemme. La réponse est pourtant à l’évidence qu’il faut investir à la fois en bourse et dans l’immobilier. De nombreuses incertitudes planent sur toutes sortes de placements. Une bonne stratégie patrimoniale vise à satisfaire deux objectifs : l’optimisation et la capacité de résilience d’un patrimoine. Le moyen d’y parvenir est de diversifier ses avoirs entre actifs financiers et non financiers. Les bons choix d’investissement relèvent toutefois de différents paramètres tels que l’âge ou la situation matrimoniale de celui qui investit. Mais l’opportunité d’investir en bourse ou dans l’immobilier se mesure aussi à l’évolution des marchés. Des points d’entrée apparaissent parfois à la faveur d’une conjoncture favorable. Il peut s’agir alors de véritables aubaines qu’il ne faut pas manquer de saisir.
Les performances passées ne doivent pas laisser prévaloir des performances futures…
La formule est redondante tant elle est usitée. On ne se prive cependant jamais d’évaluer le potentiel d’un placement en fonction de ses performances passées. Et il était jusqu’à présent fréquent d’entendre qu’aucun placement n’égalait sur le long terme la rentabilité du marché action. Ce postulat mérite aujourd’hui une remise en cause. Une étude de l’institut de l’épargne immobilière et foncière parue en 2016 (IEIF) hiérarchise différentes classes d’actifs sur des durées allant de 5 à 40 ans en fonction de leur profitabilité. L’indice de performance retenue est le TRI (taux de rendement interne). Sans surprise le marché action offre le meilleur rendement sur les quarante dernières années. En revanche cette tendance s’inverse si l’on réduit la période d’observation à 30 ans. Sur des durées encore plus courtes, le TRI de l’immobilier devance nettement celui des actions. À titre d’exemple, le TRI des logements parisiens entre 2006 et 2016 a été de 6,3 % par an quand celui des actions ressort à 2,3 %.
Une conjoncture toujours favorable à l’immobilier.
La demande de logements ne faiblit pas. De nombreux facteurs contribuent à la bonne tenue du marché immobilier. La pression démographique ne cesse de croitre. Des phénomènes sociaux tels que la multiplication de familles parentales soutiennent également la demande de biens. L’effondrement de l’épargne rémunérée réitère en outre le caractère de valeur refuge de la propriété foncière. En dépit de quelques flottements observés sur le marché immobilier, notamment en 2010 et 2011, le recul des prix reste très contenu alors que les marchés financiers ont connu de sérieux revers comme en 2001 puis surtout en 2007. Les pouvoirs publics continuent d’entretenir l’attrait de l’immobilier avec des mesures incitatives telles que les Lois Pinel, Censi-Bouvard ou plus récemment Denormandie. Car la rentabilité d’un investissement immobilier est non seulement intrinsèque, mais elle réside aussi dans la possibilité d’en retirer de considérables avantages fiscaux.
Une courbe de taux qui ne cesse de s’infléchir constitue aujourd’hui un point d’entrée à ne pas manquer pour investir dans l’immobilier
La faiblesse historique des taux d’intérêt est une aubaine pour les investisseurs immobiliers. Jamais l’effet de levier sur la dette n’a été aussi prometteur. Avec des taux d’intérêt réels négatifs, emprunter revient à s’enrichir d’autant que l’on acquiert un actif qui générera des revenus et qu’il est la promesse d’une plus-value lors de sa revente. Les esprits chagrins mettront en avant la faible rentabilité de l’immobilier parisien considérablement obérée par l’envolée des prix au m². La seule hausse régulière du prix de ces actifs suffit toutefois à maintenir intacte leur attractivité. Mais l’investisseur avisé se doit d’élargir son champ de vision au-delà de la sphère du parisianisme. L’attractivité de nombreuses villes de province ne se dément pas. Et cette fois la rentabilité offerte dépasse largement ce qu’offre la capitale. L’action des pouvoirs publics en faveur d’une densification des centres-villes et d’une limitation de l’étalement urbain offre en outre des perspectives de hausses intéressantes. Ce phénomène se conjugue à un véritable plébiscite des villes de province par de jeunes cadres qui de plus en plus souhaitent quitter la région parisienne.
