Lorsque vous décidez d’investir à plusieurs pour augmenter vos revenus, réduire votre taux d’endettement, ou développer un patrimoine commun, vous serez généralement soumis au régime de l’indivision. Bien que ce régime soit simple, il comporte plusieurs inconvénients majeurs. Le principal désavantage est l’absence d’obligation de rester dans l’indivision. Cela signifie que si l’un des indivisaires souhaite se retirer, cela peut entraîner la vente ou le rachat de sa part par les autres membres. Cette situation peut devenir problématique, notamment pour les travaux financés de manière inégale entre les indivisaires. À la fin de l’investissement, il peut être difficile de répartir les contributions de chacun.
Une autre solution consiste à investir en SCI (Société Civile Immobilière). Ce dispositif est idéal pour des investissements à plusieurs, que vous soyez deux ou plus. L’avantage de la SCI est qu’elle offre des mécanismes juridiques pour résoudre les conflits, contrairement à l’indivision. La rédaction des statuts est certes plus complexe, mais elle permet de définir les règles de gestion et de sortie des associés. Cela garantit une gestion plus structurée des conflits potentiels.
Investir seul est souvent plus simple au début, car vous n’avez de comptes à rendre à personne et vous êtes le seul décisionnaire. Même si vous êtes mariés, cela ne vous empêche pas d’investir seul. Toutefois, à mesure que vos projets se développent, obtenir des financements plus importants peut devenir difficile. Voici pourquoi :
- Votre taux d’endettement augmentera à mesure que vous investissez.
- Vous ne voudrez pas attendre des mois pour prouver à votre banquier que vos investissements génèrent des revenus stables, surtout si vous avez plusieurs projets en cours.
- Investir à plusieurs vous permet de partager les risques et les responsabilités. Cela facilite la gestion des projets et permet de se motiver mutuellement pour maintenir une dynamique d’investissement, même durant les périodes plus difficiles.
Comment réussir une association ?
Choisir un associé est une décision cruciale lorsque vous souhaitez investir à plusieurs, et cette question vous traverse probablement l’esprit : « Comment choisir mon associé ? »
La réponse est simple : vous pouvez théoriquement vous associer avec n’importe qui, mais cela est souvent déconseillé. En effet, la réussite d’une association repose sur une entente parfaite. Vous n’avez pas besoin d’être les meilleurs amis du monde pour réussir une association. Certaines collaborations prospèrent alors que les associés maintiennent une relation strictement professionnelle. Ce qui compte avant tout, c’est que vous partagiez les mêmes objectifs et la même vision.
Si vous et votre associé n’êtes pas alignés sur la direction à prendre ou sur la destination finale à atteindre, il sera difficile de collaborer efficacement. Par exemple, si l’un d’entre vous souhaite se concentrer sur la location courte durée, tandis que l’autre préfère la location longue durée, des désaccords risquent de surgir rapidement. Il est donc primordial que vous ayez un objectif commun au moins pour atteindre une première étape ensemble.
Sur le long terme, les associations complémentaires sont souvent les plus fructueuses. Il est peu utile d’avoir un associé qui possède exactement les mêmes compétences que vous. Par exemple, si vous êtes tous deux experts en recherche de biens et en travaux, mais que vous avez des lacunes en fiscalité ou en financement bancaire, cela risque de poser problème. L’idéal est de trouver des associés dont les forces et compétences complètent les vôtres, permettant ainsi une meilleure répartition des tâches et une progression plus rapide.
Un autre élément clé de la réussite d’une association est votre capacité à prendre des décisions ensemble. Si chaque décision est source de désaccord et que vous mettez trop de temps à vous prononcer, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas faits pour avancer ensemble. La rapidité et l’efficacité dans la prise de décision sont essentielles pour le succès d’une association.
Avec qui s’associer ?
C’est effectivement là que cela devient plus complexe. Qui choisir comme associé ? Un conjoint, un ami, un proche, un membre de la famille, un inconnu, un collègue, un coéquipier ?
Il n’existe pas de réponse unique à cette question, et c’est peut-être surprenant, mais tout dépend de la situation. Il est important de choisir une personne avec laquelle vous vous sentez à l’aise, que ce soit au niveau professionnel ou personnel.
Cependant, les banques préfèrent généralement que les associés aient un lien de parenté, car cela offre plus de garanties de stabilité et de confiance. Ainsi, dans la mesure du possible, il est souvent conseillé de s’associer avec un membre de la famille : un frère, une sœur, un parent, un cousin, ou un oncle. Mais attention, si les membres de votre famille ne sont pas intéressés par l’immobilier, ne leur forcez pas la main. Ils risqueraient de vous ralentir davantage que de vous être favorables.
Si l’association avec un membre de la famille n’est pas une option, vous avez tout de même un large éventail de possibilités. N’importe qui peut potentiellement devenir votre associé, tant que vous respectez les critères de compatibilité en termes d’objectifs, de vision et de compétences.
Une bonne solution est souvent de se tourner vers un proche ou un ami, car la relation de confiance que vous avez bâtie au fil des années vous permettra d’avancer plus sereinement. Un partenaire en qui vous avez déjà confiance facilite les prises de décisions et diminue les risques de conflits.
Enfin, si aucun proche ne correspond à vos attentes, vous pouvez aussi trouver un associé en élargissant votre réseau professionnel. Participez à des meetings, conférences, apéros business, ou engagez des discussions sur les réseaux sociaux pour rencontrer quelqu’un qui partage vos ambitions sans nécessairement être une vieille connaissance.
N’oubliez pas que le réseau est l’un des éléments les plus importants dans les affaires. Plus vous élargissez votre réseau, plus vous aurez de possibilités et plus vite vous avancerez. Cultivez et développez votre réseau : cela peut réellement accélérer votre progression et ouvrir des portes inattendues.
SCI ou indivision ?
Il n’existe pas de réponse type en ce qui concerne le régime idéal. Cependant, il est préférable de faire une association via des sociétés, notamment des SCI, car elles vous permettront de mieux organiser la gestion et la détention du bien immobilier.
Un principal avantage est l’intégration dans les statuts d’une règle de majorité pour la prise de décisions. Si le vote n’est pas majoritaire, la décision ne sera pas prise.
Sous le régime de l’indivision, les décisions importantes (acte de disposition) sont prises à l’unanimité alors que les décisions de gestion dans le cadre d’une SCI sont prises à la majorité des 2/3.
Le recours à la SCI permet de définir librement dans les statuts les conditions de majorité qui seront les plus opportunes, en fonction des objectifs, des associés, et leur désir de faire du « sur mesure ».
Le régime de l’indivision ne prévoit pas de prise de décision dans le cadre formel de l’Assemblée Générale (sauf dans les rares cas de recours à la convention d’indivision). La société civile tient, quant à elle, en son sein des assemblées générales pour prendre des décisions importantes qui permettront ainsi un véritable débat entre les associés.
En SCI, un gérant pourra être désigné. C’est un véritable atout par rapport à des désaccords pouvant intervenir en indivision sans gérant.
L’investissement en indivision est précaire puisque « nul n’est censé rester dans l’indivision », chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Il est certes possible de conclure une convention d’indivision, mais sa durée est limitée à cinq ans.
Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, les statuts ont vocation à s’appliquer pendant toute la durée de la vie de la société, qui peut être fixée dans les statuts (elle peut aller jusqu’à 99 ans), et la durée est éventuellement prolongeable.
Dans une société civile, il est possible de prévoir des clauses de sortie permettant aux associés de quitter celle-ci dans de bonnes conditions.
Pour l’immobilier locatif, l’existence de la société a également pour effet d’éviter un blocage du compte bancaire affecté à la gestion de l’immeuble. En effet, à la suite d’un décès, le compte bancaire du défunt est bloqué jusqu’à la rédaction d’un acte de notoriété et d’un accord des héritiers sur le déblocage.
Dans l’hypothèse d’une SCI : le compte bancaire de la société civile immobilière continue de fonctionner avec la signature des gérants, indépendamment du décès d’un des associés, et les loyers peuvent continuer à être encaissés sur le compte de la société. Vis-à-vis des locataires, le décès de l’associé est transparent et ne nécessite pas de formalité particulière.
Voici les deux schémas expliquant la détention en indivision d’une part et en SCI d’autre part.
Les avantages d’une SCI :
- Facilité de gestion, les règles sont directement fixés dans les statuts.
- Séparation distinctes entre le patrimoine des associés.
- Plus de poids au niveau bancaire, l’association semble plus ancrée.
- Calcul du taux d’endettement exclu, le taux n’est pas soumis à une société.
Les inconvénients de la SCI :
- Coût d’une constitution d’une société : rédaction des statuts et immatriculation (environs 1000-1500€).
- Coût de tenue d’une comptabilité et organisation d’assemblées générales.
Les avantages d’une indivision :
- Absence de formalités de constitution et de formalités de gestion.
- Possibilités de réduire son taux d’endettement.
Les inconvénients de l’indivision :
- Les désordres sont beaucoup plus fréquents, car l’indivision n’est pas régie par des statuts.
- Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des associés.
- Pas de distinction entre le patrimoine personnel du coïndivisaire et le bien immobilier, objet de l’indivision.
- Recours à un notaire en cas de vente de la quote-part d’indivision.
L’association est la clé lorsque l’on veut développer un patrimoine à grande échelle.
La Société Civile Immobilière est un moyen de limiter son impôt et de constituer une structure soumise à l’impôt sur les sociétés. Personne morale reconnue non transparente, fiscalement parlant, la SCI est soumise à son propre impôt, celui des sociétés (en 2022, l’impôt était de 15 % jusqu’à 38 120 €, et de 25 % sur l’excédent).
De ce fait, elle bénéficie du régime des amortissements. Une SCI soumise à l’IS peut donc déduire davantage de charges de ses recettes, qu’une personne morale soumise à l’IR (ou un particulier ayant réalisé un investissement en nom propre sur de la location nue).
Pour éviter toute mauvaise interprétation, je précise qu’une SCI n’est jamais montée dans le seul but d’éluder l’impôt. La création d’une SCI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale dont l’objectif est de développer un patrimoine et de le transmettre.
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’est pas adaptée à toutes les situations. Prenons le cas, par exemple, d’investisseurs qui auraient pour objectif de revendre, à terme, leur bien immobilier.
Compte tenu de la fiscalité qui leur serait appliquée, ils n’auraient pas grand intérêt à constituer une SCI à l’IS.
Dans d’autres situations, en revanche, la constitution d’une telle SCI peut favoriser l’investissement d’un point de vue fiscal.
Quel est l’impact du scoring bancaire dans le cas de l’investissement à plusieurs ?
En investissant à plusieurs, votre scoring est influencé par les situations des personnes présentes dans l’investissement, ainsi que le projet. Les critères d’influence du scoring restent identiques que lors d’un investissement seul, mais l’algorithme fera une moyenne. Prenons l’exemple de deux personnes pacsées, l’une sans emploi, mais avec de l’épargne et l’autre avec un emploi qui génère un très bon revenu ; dans ce cas, le scoring sera homogénéisé entre les deux parties.
Prenons, comme autre exemple, un couple marié depuis plusieurs années et un couple dont les partenaires se connaissent depuis peu ; la banque aura naturellement plus de confiance dans le couple marié.
Lors d’un investissement à plusieurs, plus les personnes associées ont une bonne notation, plus le dossier aura des chances d’être financé. À l’inverse, l’algorithme peut rapidement exclure votre demande de financement si les profils ne sont pas attrayants.
