Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés. Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article 1313-4 7 du code de la consommation).
Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.
Quelles différences entre le remboursement total ou partiel ?
Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.
Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle comme une prime ou un héritage par exemple. Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat prêt.
Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, la banque ou l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat de prêt. Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité dès le départ, voir l’octroyer après une durée minimale de remboursement du prêt.
Info utile : bien faire attention car bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent. Point de vigilance à observer.
Les conditions du remboursement anticipé sont souvent étudiées de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).
Point très important : son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Exemple d’un remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208 ,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée: 110 430 x 4 % x 6/12 = 2 208,60€. 3 % du capital restant dû: 110 430 x 3 % = 3 312,90 €.
Exemple d’un remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous optez pour un remboursement anticipé partiel de 50 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 1 000 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée: 50 000 x 4 % x 6/12 = 1 000€.
3 % du capital restant dû: 110 430 x 3 % = 3 312,90 €.
Info utile : Trois cas d’exonération d’IRA Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :
- La vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
- Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement … ) de l’emprunteur ou de son conjoint.
- Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Comment déposer une demande de remboursement anticipé ?
Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.
Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ses informations vous sont communiquées par écrit de préférence.
