Le ratio d’endettement est un paramètre qui permet à l’institution financière de calculer le danger lié à la condition financière d’une personne physique, d’un domicile, d’un collectif ou d’une organisation, et d’être en harmonie avec des directives données ou des règles définies par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (nous discuterons du HCSF ultérieurement).
Il y a quelque temps encore, quelques banques employaient deux façons différentes de computation pour évaluer le ratio d’endettement. Une façon appliquée par les banques d’envergure nationale qu’on nommera calcul classique et une autre, plus adoptée par les banques coopératives appelée calcul différentiel investisseur.
Suivant une opinion commune, le fait de franchir les 33 % de ratio d’endettement (ou plutôt trente-cinq pour cent maintenant, nous retournerons là-dessus dans quelques phrases) empêcherait toutes vos opportunités de contracter un emprunt davantage. Saviez-vous qu’aucune législation ne fait mention à cette borne ? La réglementation Lagarde indique seulement « une exigence pour le créancier de s’assurer de la capacité de remboursement du demandeur de prêt ». En d’autres termes, la capacité de remboursement du demandeur de prêt est sujette à l’évaluation de l’institution financière, une évaluation qui peut être différente d’une banque A à une autre banque.
Méthode de calcul classique (Réalité du terrain) :
Sont pris en compte comme dépenses, les emprunts actuels (incluant les emprunts à la consommation et les emprunts immobiliers), les contributions alimentaires, la taxation, les prélèvements sur salaire, et toutes les autres obligations constantes et récurrentes comme les coûts de scolarité ou de garderie.
Les rentrées d’argent incluent les rémunérations, les revenus d’actions, les gains locatifs (modifiés à soixante-dix pour cent par l’institution financière, tenant compte de la sécurité additionnelle en cas d’imprévus), les revenus d’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), les retraites, etc.
- Revenus = 3 000 €
- Revenus locatifs = 800 € (montant retenu par la banque (70 %)) = 560 €
- Emprunt demandé = 800 €
- Crédit à la consommation = 300 €
Charges + Emprunt / Revenus + 70 % des revenus locatifs = 1100 € / 3560 € x 100
Taux d’endettement = 30 %
Méthode de calcul différentiel :
Ce procédé était employé uniquement dans le cas d’un placement immobilier locatif.
À premier regard, la computation n’a pas l’air de vraiment changer le ratio d’endettement.
Cependant, lorsque l’on manipule les nombres, c’est distinct.
Afin de comparer, voici une étude de cas avec un même profil, mais avec les deux méthodes de calcul différentes :
- Revenus = 3 000 €
- Revenus locatifs = 800 € (montant retenu par la banque (70 %)) = 560 €
- Emprunt demandé = 800 €
- Crédit à la consommation = 300 €
Charges + (Emprunt – 70 % des revenus locatifs)/ Revenus = 540 € / 3800 € x 100
Taux d’endettement = 14 %
Comme vous pouvez le voir, le calcul avec la méthode alternative était beaucoup plus bénéfique pour les porteurs de projet. Ce procédé encourageait l’investissement sans restriction, tant que chaque placement était lucratif, et autorisait de créer du flux de trésorerie positif chaque mois, car le ratio d’endettement pouvait réduire au fur et à mesure que les placements devenaient plus rentables.
Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil supérieur de stabilité financière est l’institution responsable de la supervision du réseau financier français dans son intégralité.
Son objectif est de garantir la solidité du réseau financier et de promouvoir le développement économique.
Cette institution a également pour rôle de faciliter les communications entre les différentes entités représentées par les délégués du Conseil supérieur de stabilité financière. Le Conseil est dirigé par le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance. Les délégués se rencontrent plusieurs fois par an. À la conclusion de leurs assemblées, le Conseil supérieur de stabilité financière publie un rapport. Le Conseil est donc l’institution qui établit le contexte des prêts bancaires ainsi que les conditions d’approbation des emprunts.
Les directives du Conseil dans le marché immobilier avaient déjà rendu ardu l’accès au crédit immobilier en 2019. Mais un autre facteur est venu compliquer la situation : la pandémie de COVID-19.
Très vite, les institutions financières sont devenues bien plus rigides, la pandémie les a forcées à évaluer de plus près la capacité de remboursement et la sécurité des demandeurs de prêts. De même, les institutions financières examinent avec plus de soin les dossiers immobiliers, afin de vérifier leur durabilité.
Certains demandeurs de prêts qui étaient auparavant éligibles, ne le sont donc plus actuellement.
Les récents règlements du Haut Conseil de Stabilité Financière
Ces comptes sont actuellement obsolètes. Nous allons examiner la révision introduite par le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui a normalisé la manière de computation.
Le « ratio d’endettement » est devenu le « ratio d’effort » selon la description du Haut Conseil de Stabilité Financière : le taux inclut au haut du ratio ; la somme des emprunts de l’emprunteur, le crédit pris en compte et l’ensemble des crédits actuels, quelle qu’en soit la catégorie ; et au bas du ratio, les rentrées annuelles. Le terme « Rentrées annuelles » au sens de la directive, fait référence au revenu brut avant l’impôt de l’emprunteur.
Pour les « gains immobiliers », le montant à considérer est le gain brut avant la déduction d’éventuelles réductions fiscales et des coûts, y compris les intérêts de prêt et l’assurance crédit.
La contribution d’assurance crédit devra être incluse aux paiements mensuels du prêt immobilier pour la computation du ratio d’endettement.
C’est une clarification importante qui va changer de nombreuses évaluations. Actuellement plus que jamais, la discussion de l’assurance crédit et l’obtention d’une délégation d’assurance seront des éléments cruciaux pour obtenir une approbation de prêt immobilier.
Cette description ne fait pas barrière à l’application de réductions conservatrices par les institutions financières, c’est-à-dire, l’ajustement.
L’évaluation des rentrées annuelles peut (n’est pas une obligation) inclure les revenus locatifs futurs issus de la location du bien concerné par le crédit.
Depuis début 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière a converti ces directives en exigences auxquelles doivent se soumettre les institutions financières et les entreprises de financement, dans le cadre de l’octroi de prêts immobiliers en France.
Ainsi :
Le ratio d’effort des demandeurs de prêts immobiliers n’excède pas trente-cinq pour cent et la durée du prêt n’excède pas vingt-cinq ans, période à laquelle peut s’ajouter une période maximum de deux ans de report de paiement, dans le cas où la date de prise de possession de la propriété est reportée par rapport à l’attribution du prêt.
La « fraction de flexibilité » se rapporte à la part, mesurée pour chaque trimestre calendaire de création de nouveaux prêts.
La souplesse acceptée pourra s’étendre jusqu’à vingt pour cent du volume de la création trimestrielle de nouveaux prêts. Une part d’au moins quatre-vingts pour cent de la souplesse maximale sera octroyée aux acheteurs de demeures principales et une part d’au moins trente pour cent de la souplesse maximale sera destinée aux nouveaux propriétaires, ce qui signifie que les trente pour cent des vingt pour cent de cas exceptionnels seront des premiers acheteurs.
En bref, l’institution financière pourra se donner la possibilité, à hauteur de vingt pour cent des prêts octroyés, de prendre des décisions indépendantes : excéder le ratio d’endettement, ajuster. la période du prêt (bien que, en général, elle n’ira que peu souvent au-delà de vingt-cinq ans).
Taux d’endettement« revu»
Comparons maintenant la méthode de calcul classique avec la méthode de calcul « revue par le HCSF » :
| Méthode de calcul classique | Méthode de calcul « revu» |
|---|---|
| Revenus : 3 000 € | Revenus : 3 000 € |
| Revenus locatifs : 800 € (montant retenu par la banque (70 %)): 560€ | Revenus locatifs : 800 € (montant retenu par la banque (70 %)) : 560 € |
| Emprunt demandé : 800 € | Emprunt demandé : 800 € |
| Crédit à la consommation: 300 € | Crédit à la consommation: 300 € |
| Imposition: 200 € | Imposition : Supprimée |
| Charges + Emprunt + Imposition/Revenus + 70 % des revenus locatifs = 1300 € / 3560€x 100 | Charges + Emprunt/ Revenus = 1100 € / 3560€x 100 |
| Taux d’endettement = 36 % | Taux d’endettement = 30% |
Il est possible de modifier le montant des charges et, dans la majorité des crédits immobiliers, d’étendre la période du prêt, permettant ainsi de diminuer l’échéance mensuelle. Si vous avez un crédit sur vingt ans, vous pouvez prolonger votre crédit de trois ans supplémentaires. Mais il faudra patienter une période de un an avant de pouvoir le faire. Vous pouvez réduire votre ratio d’endettement, en ajustant, en renégociant, ou en faisant restructurer votre crédit immobilier.
L’autre méthode pour adapter le ratio d’endettement, est de « répartir » son prêt, si vous avez des dépenses qui cessent à une date précise, par exemple cinq ans après l’acceptation de votre demande de prêt.
Dans ce cas, il peut être utile de rembourser sa mensualité à un niveau plus bas au début, pour ensuite s’acquitter de paiements mensuels plus importants après les cinq ans.
Cela semble simple, mais rehausser son revenu ou sa valeur nette est une option pour accroître ses rentrées d’argent et baisser son ratio d’endettement. Il pourrait, par exemple, s’agir d’un deuxième emploi, ou de revenus provenant d’actions ou de placements. Vous pouvez également diminuer vos dépenses fixes ou les éliminer, ainsi que tous les autres emprunts comme le prêt étudiant ou le prêt à la consommation.
Contourner le taux d’endettement
Une méthode vous permettant de simplifier l’approbation de votre demande consiste à transformer votre projet en logement principal (si le plan est d’acheter un appartement ou une maison, et si bien évidemment, vous n’avez pas de logement principal). Mais cette technique ne fonctionne pas pour un investissement locatif.
Soumettre votre demande pour un logement principal au lieu d’un plan locatif vous permet de retirer votre montant du loyer de vos dépenses, car vous devenez propriétaire de votre logement principal, donc à court terme, vous n’aurez plus de loyer à payer. Convertir votre plan en logement principal n’est ni une fraude, ni un délit. Rien ne vous interdit d’acheter en logement principal, puis quelques jours ou semaines après l’achat, de choisir de mettre le bien en location, car cela ne vous plait plus ; il n’y a aucune contrainte spécifique.
Néanmoins, il est important que cela soit crédible. Si vous devenez propriétaire d’un logement à Lyon et que vous résidez à Bordeaux, sans déplacer de poste de travail, la justification paraîtra peu cohérente. Les conseillers financiers et experts financiers emploient souvent cette technique pour la constitution de leurs demandes afin de simplifier l’acquisition du crédit.
L’autre bénéfice que vous obtenez en montant votre logement pour une habitation principale est que cela vous permet de profiter de termes plus avantageux. Il est relativement simple d’obtenir un crédit sur vingt-cinq ans pour un logement principal, plutôt que pour un investissement locatif.
Néanmoins, il y a une seule restriction : il ne faut pas avoir fait appel à un PTZ. Par exemple, si vous êtes premier acheteur, vous ne pouvez pas transformer en location le logement avec ce type de crédit.
Et si le taux d’endettement n’était pas le seul critère ?
Se limiter à trente-cinq pour cent de ratio d’endettement n’est pas une limite absolue ; ce n’est qu’un critère du profil financier parmi tant d’autres, et il est tout à fait faisable d’aller plus loin. Tout va dépendre de la méthode de calcul adoptée par l’institution financière, des placements déjà effectués ou à venir, ainsi que de la profitabilité des projets, et si les revenus locatifs couvrent au moins trente pour cent de vos paiements mensuels.
Pourquoi ? Quand une institution financière évaluera vos loyers, elle ne prendra en compte que soixante-dix pour cent de ceux-ci. C’est une mesure de sécurité, car l’institution financière considérera des charges à hauteur de trente pour cent (taxes foncières incluses).
L’institution financière pourra aussi se baser sur un autre critère pour évaluer votre profil de risque : il s’agit de votre revenu disponible, soit le montant qui reste à chaque individu du ménage après le règlement de toutes les dépenses.
Ce reste à vivre se calcule comme suit :
On considère un reste à vivre acceptable lorsqu’il est supérieur ou équivalent au RSA pour une personne seule, soit environ 575,52 €, et pour un couple 863,28 €.
Mettons en corrélation deux profils différents afin d’imager ce calcul :
| Profil A seul | Profil B en couple |
|---|---|
| Revenus : 3 000 € | Revenus : 9 000 € |
| Charges : 1 000 € | Charges : 4 000 € |
| Charges/Revenus = 1000 € / 3000 € X 100 | Charges/Revenus = 4000 € / 9000 € X 100 |
| Taux d’endettement = 33 % | Taux d’endettement = 44% |
| Revenus – Charges/nombre de personnes au foyer = (3000 €-1200) / 1 | Revenus -Charges/ nombre de personnes au foyer = (9000 – 4000) / 2 |
| Reste à vivre = 2 000 € | Reste à vivre = 2 500 € |
Heureusement, le taux d’endettement n’est pas le seul paramètre pris en compte lors de l’octroi d’un prêt, car le profil A aurait été nettement plus avantagé que le profil B.
