Savoir négocier avec une banque permet :
- D’obtenir son prêt bancaire (négociation de la mise en place du prêt, et l’interprétation de la situation) Trouver un crédit pour son premier projet immobilier ce n’est pas trouver un simple financement, car si le but visé est de construire un parc immobilier sur le long terme, il est essentiel d’anticiper différents paramètres pour ne pas se retrouver bloqué à un certain moment, notamment si vous n’avez pas pensé à votre taux d’endettement, à votre reste à vivre, et aux modalités de remboursement.
- Savoir négocier avec la banque permet de négocier la mise en place du prêt, notamment pour la modulation du prêt. Cela s’applique pour un lissage de prêt, ou un prêt gigogne (cette stratégie vous sera détaillée plus loin), ou pour défendre sa situation, notamment si on est auto-entrepreneur, ou si on reçoit des primes supplémentaires qui ne sont pas indiquées dans nos revenus, ou des avantages comme un véhicule de fonction. C’est un ensemble qui permet de vendre son projet.
- D’obtenir les meilleures conditions de financement (économie en argent/temps/modalités) Obtenir les meilleures conditions de financement, ce n’est pas seulement « le meilleur taux» ; comparer 2 crédits ne s’arrête pas à comparer 2 taux différents, car le taux ne constitue pas l’intégralité du prêt.
- De définir la relation entre la banque et l’investisseur C’est aussi là que démarre la négociation. Vous devrez aussi savoir si vous recherchez une banque pour « un coup » ou pour créer une relation et réaliser plusieurs coups. Il est important de le prévoir à l’avance, car vous devrez créer un climat de confiance, pour obtenir les bases des prochains financements. Et entre un taux et une relation, le taux est un meilleur choix, car il vous permet de faire des économies ; mais une relation vous évitera de chercher trop longtemps et vous permettra d’obtenir des financements plus intéressants et rapidement. Je vous conseille de privilégier une relation pérenne.
- D’anticiper l’obtention des futurs financements que vous réalisiez vos projets avec la même banque ou une autre, la manière dont vous allez construire vos premiers projets va impacter systématiquement les suivants, en ce qui concerne la rentabilité. Cela démontrera la rentabilité de vos projets aux nouveaux partenaires, ou encore, montrera votre volonté de poursuivre avec une banque unique.
Il est essentiel que vous sachiez quoi négocier avec une banque. Bien souvent, les gens n’osent pas négocier, ou alors la personne trouve une liste de choses à négocier avec la banque sur internet, et arrive à la banque en déroulant sa liste.
De fait, la première impression que le banquier se fera de ce client est qu’il veut tirer « toute la couverture ». Et malheureusement, les personnes qui tirent toute la couverture pour eux n’obtiennent pas de financement bancaire.
Mais à contrario, les personnes qui ne négocient rien, qui disent « oui» à tout, n’ont pas forcément une bonne stratégie parce qu’il y a un revers. Le conseiller au départ se réjouira que vous acceptiez certaines choses, mais si vous acceptez tout, il va se poser la question: « Attends, il accepte tout. Serait-ce parce qu’il a perdu tout espoir de trouver un financement qu’il est prêt à tout accepter pour l’obtenir, quitte à perdre de l’argent ? ». À terme, cela entraînera une perte de crédibilité.
Cette situation est identique à la loi de l’offre et de la demande, vous devez être l’offre et non la demande. C’est pour cela qu’il est nécessaire que vous sachiez comment négocier pour ne pas dire oui à tout, ou tout négocier; il faut trouver le juste milieu. Savoir à l’avance quoi rechercher dans un prêt pour qu’il soit à votre avantage, vous permettra d’être moins stressé le jour du rendez-vous, plutôt que d’avoir une seule chose en tête « il faut absolument que j’obtienne le prêt». Sachant que c’est un échange entre deux personnes humaines, le conseiller sentira que vous êtes confiant.
Tout d’abord, partons de la base : le crédit bancaire. Il est signé entre une banque (le prêteur) et un emprunteur ; le prêteur met à la disposition de l’emprunteur une somme d’argent (le capital), que l’emprunteur s’engage à rembourser avec un surplus (les intérêts).
Il existe deux types de prêts immobiliers : le prêt amortissable pour lequel vous amortissez une partie du capital avec des intérêts à taux fixes ou variables (il est le plus répandu, et le plus utilisé pour développer un patrimoine immobilier), et le prêt in fine, où vous devrez rembourser l’intégralité du capital lors de la dernière échéance ; mais avant cela vous ne payez que les intérêts et l’assurance (plus utile dans une certaine stratégie fiscale). Rappel : Sachez que si pour une quelconque raison, vous décidez de ne plus souscrire au prêt (par exemple, si la vente ne peut se faire ou si vous découvrez un trafic de faux dans le bien), vous disposez d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours, pour vous rétracter et ne rien devoir à la banque.
Le prêt à taux zéro
Lors d’un achat de résidence principale, il se peut que vous soyez éligible au prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro propose, comme son nom l’indique, aux emprunteurs de contracter un crédit immobilier sur lequel ils ne se verront pas imposer de taux d’intérêt.
Il s’agit d’un dispositif très avantageux puisque le taux d’emprunt représente une somme importante pour un crédit amortissable classique. Il faut seulement payer l’assurance emprunteur de ce prêt immobilier.
Ce dispositif est réservé par exemple au primo-accédant, c’est-à-dire à une personne (ou un ménage) qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Cet achat doit également avoir pour but de faire du bien acquis votre résidence principale.
L’avantage de ce type de prêt est qu’il vous permet également d’obtenir un différé plus long, pouvant aller de 5 ans à 15 ans ; mais il est conditionné par les revenus du foyer, le type de bien (bien ancien ou neuf et en fonction du montant des travaux) et sa localisation (zone d’habitation).
Les éléments à négocier avec une banque sont :
L’apport dans le projet
En fonction du projet, du profil client et de la politique risque de la banque, un apport peut être exigé au client. Cet apport n’est pas obligatoire, bien au contraire. Il est même tout à fait possible d’avoir accès à un financement bancaire sans sortir un euro de sa poche. Ce financement est communément appelé, le financement à 100 %, voire 110 %, si l’ensemble des frais est inclus dans le financement (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossiers, etc.).
À titre d’exemple, la France est le seul pays à proposer ce type de financement à 110 %. En Espagne ou en Suisse, les banques exigent un apport de 20 % aux clients, en plus des frais de notaire.
Avec l’apport, le capital emprunté est moins important, la durée de remboursement est plus courte et les mensualités sont moins élevées, ce qui réduit les risques d’impayés, ainsi que votre taux d’endettement. L’apport permet notamment de respecter plus facilement les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Comparons deux cas, l’un sans apport et l’autre avec apport :
| Profil A sans apport | Profil B avec apport |
|---|---|
| Revenus : 3 000 € | Revenus : 3 000 € |
| Emprunt : 200 000 € sur 25 ans à un taux de 2 % + assurance à 0,3 % | Emprunt : 200 000 € sur 25 ans à un taux de 2 % + assurance à 0,3 % |
| Mensualités: 897,71 € | Mensualités (ajustés avec l’apport) : 807,94 € |
| Charges: 200 € | Charges: 200 € |
| Apport: 0€ | Apport : 20 000 € |
| Charges + Emprunt/ Revenus = 200 + 897, 71 €/3000 € X 100 | Charges + Emprunt/ Revenus = 200 + 807,94 €/3000 € X 100 |
| Taux d’endettement = 36% | Taux d’endettement = 33 % |
En comparant ces deux cas, on comprend l’importance de l’apport qui permet de passer en dessous de la limite du taux d’endettement et permet ainsi d’avoir un financement garanti. Lorsque les banques vous demandent un apport, c’est pour une raison très simple : l’apport joue un rôle de garantie supplémentaire dans le financement.
Imaginons que vous achetez un bien à 100 000 €, et que la banque vous prête avec une garantie d’hypothèque. Si vous n’arrivez pas à rembourser votre crédit à partir du éme mois, la banque va saisir votre bien et le vendre aux enchères ; si le bien a décoté et qu’elle ne réussit à le vendre qu’à 90 000 €, car le prix du marché de l’immobilier a baissé ou encore parce que le bien n’a pas été optimisé à la vente aux enchères, elle aura perdu de l’argent. Si elle vous avait demandé 10 % d’apport, elle ne serait pas perdante. L’apport lui sert en cas de retournement du marché.
C’est pour cela que les banques vous demandent de mettre de l’apport. La vérité est que la banque veut avoir une protection, en cas de risque. Mais vous n’êtes pas obligés de mettre de l’apport, tout dépendra de votre profil et de la manière dont vous vendez votre projet.
Vous devez tourner la situation à votre avantage. Autrement dit, si vous avez de l’épargne et que le banquier vous demande de mettre de l’apport, vous devez lui montrer que si vous avez une bonne situation financière, c’est parce que vous mettez de l’argent de côté et que par conséquent, si vous dépensez tout votre apport, vous n’aurez plus de trésorerie et risquez d’avoir du mal à le rembourser.
Le banquier verra que vous êtes quelqu’un de réaliste et que vous avez une vision claire de votre gestion de budget. Afin d’optimiser votre situation, n’engagez aucun apport tant que vous n’y êtes pas contraint (soit pour améliorer le dossier, soit pour améliorer le taux d’endettement, nominal ou d’usure par exemple. Votre trésorerie est l’une des clefs qui permettra d’obtenir vos prochains investissements qui, eux, pourront être conditionnés par un apport.
Les frais de dossier bancaire
Les frais de dossier bancaire servent à justifier le salaire du conseiller et le temps qu’il a passé à monter votre dossier. Leur montant peut être intégré au financement ou payé séparément ; mais dans les deux cas, l’argent ne sera débloqué qu’au moment du déblocage de fonds, lors du paiement du notaire par exemple.
La banque ne gagne pas d’argent sur un prêt immobilier, c’est difficile à comprendre, mais c’est la réalité.
Imaginons une situation : la banque vous propose un prêt avec une assurance délégation ; elle vous propose un prêt «sec» c’est-à-dire sans vous demander de contrepartie type domiciliation des salaires. La banque va perdre de l’argent, car elle emprunte de l’argent à un taux 0, mais elle prend un risque, parce que tout ne se passe pas toujours comme prévu.
Parfois, certains emprunteurs ne font pas les bons choix immobiliers, ou leur vie est si imprévisible que trop d’événements peuvent se produire et aggraver la situation, obligeant la banque à prendre un certain taux de risque. Ainsi, elle ne gagne pas d’argent sur le taux d’emprunt nominal. Elle va gagner de l’argent sur d’autres contreparties comme les frais de dossier bancaire, l’assurance emprunteur et les frais annexes.
Les frais de dossier bancaire varient entre 300 et 1800 euros, voire plus, en fonction de la difficulté du montage du dossier et du montant total du prêt. Ce montant est tout à fait crédible. Si vous avez des frais de dossiers à 2500 €, cela signifie que la banque prend une marge supplémentaire. N’oubliez pas que le montant de ces frais reste tout à fait négociable ; mais si vous n’en faites pas part à votre banquier, il ne les supprimera pas spontanément de sa propre initiative.
Toutefois, il faut savoir relativiser en fonction de l’offre également. Par exemple, si votre banquier applique des frais plus élevés que la concurrence et vous propose en contrepartie de financer vos biens suivants, il serait alors plus judicieux de ne pas négocier cette partie et d’accepter le paiement des frais, sachant qu’ils peuvent être déductibles sur des montages de fiscalité au réel.
Les frais de garantie (Crédit Logement, organisme de cautionnement, garanties réelles, nantissement)
À terme le plus intéressant reste le Crédit Logement. C’est un organisme de cautionnement auquel toutes les banques contribuent. Cet organisme est intéressant pour les banques, car le Crédit Logement prend toute la garantie sur le projet ; la banque est donc en sécurité. S’il y a un problème de remboursement, la banque se retournera vers le crédit logement, qui se retournera à son retour contre l’emprunteur.
Mais le crédit logement est soumis à des conditions d’octroi de crédit très strictes. Par conséquent, lorsqu’on commence à avoir plusieurs biens, il devient plus compliqué d’avoir une réponse favorable. Il présente vrai avantage pour l’emprunteur, lorsque vous arrivez à la fin du prêt ou que vous remboursez votre prêt par anticipation. Si vous n’avez jamais eu d’incident de paiement, vous récupérerez 75 % des frais investis. Donc si vous avez payé 1000 €, la banque vous restituera 750 €.
Ensuite, il y a les organismes de caution ; chaque groupe bancaire en possède un, comme le Crédit Agricole – LCL, qui fait partie du groupe CASA. Ils ont un organisme de caution qui s’appelle la CAMCA. C’est exactement le même principe que le crédit logement, à la différence que lorsqu’ils demandent des frais d’organisme de caution, l’argent reste dans le groupe, l’organisme faisant partie du même groupe.
Il en est de même pour la Caisse d’Épargne ; son organisme de caution est la SACCEF. C’est important de le savoir, surtout si le banquier vous dit qu’il ne peut pas négocier les frais d’organisme de caution. Ce n’est pas vrai parce qu’ils font partie du même groupe, ce qui suppose qu’ils peuvent vous éviter de les payer.
En ce qui concerne les garanties réelles, cela comprend l’hypothèque ou l’IPPD. Il faut savoir qu’avec une garantie réelle, la banque ne peut pas savoir si vous avez déjà une garantie ailleurs pour un autre projet, contrairement aux organismes de caution, qui eux sont inscrits et fichés informatiquement au niveau national.
L’assurance emprunteur et ses modalités
L’assurance, partie indissociable de votre prêt, sera étudiée de près par la banque. L’assurance est obligatoire lors de la souscription d’un crédit. Elle est influencée par votre état de santé. En effet, peu importe l’organisme qui vous assurera, vous devrez répondre à un questionnaire de santé. Bien que les réponses influencent directement le prix de l’assurance, n’essayez pas de cacher des informations sur votre état de santé, car cela pourrait se retourner contre vous !
Deux choix s’offrent à vous :
- L’assurance groupe correspond à l’assurance mise en place par la banque, son coût est généralement plus élevé. Le coût de l’assurance est influencé par votre âge et votre état de santé. Outre l’inconvénient du coût, l’avantage de cette assurance est qu’en cas de défaut de paiement, la banque se chargera de régler la cotisation (mais ne vous méprenez pas, elle reviendra vers vous pour récupérer son dû). De plus, les assurances groupes sont plus flexibles en termes d’exclusion de contrat, vous ne serez pas exclus du contrat (oui, c’est possible) si vous avez un accident de parapente car c’est votre passion, bien que ce soit une passion dangereuse. L’assurance groupe a la possibilité de refuser votre dossier selon votre état de santé qui sera jugé par un médecinconseil.
- La délégation d’assurance est le type de contrat qui vous sera proposé si vous refusez l’assurance groupe. Il existe des organismes indépendants qui proposent des assurances emprunteurs telles que la Macif ou Groupama par exemple. L’avantage de la délégation est principalement le coût moins onéreux que l’assurance groupe, et totalement personnalisable ; selon votre état de santé, vous pouvez être couvert de différentes manières. Dans le cas de la délégation, vous ne risquez pas d’avoir un refus, en fonction de votre état de santé. Toutefois, en cas de défaut de paiement des échéances, vous serez automatiquement résilié et la banque peut vous demander le remboursement total. Quelle que soit l’option choisie, elle vous protège des risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).
L’assurance emprunteur reste l’un des meilleurs éléments à négocier. Mais il y a un moment pour le négocier. Comme énoncé plus haut, l’assurance reste le meilleur moyen qu’a la banque de se faire le plus d’argent. C’est donc un sujet très sensible. Bien que l’assurance groupe soit systématiquement proposée par la banque, cette démarche leur est bénéfique et leur permet d’être rémunéré, bien que ce soit règlementé. Comme nous l’avons vu, avec la loi Bourquin, vous avez la possibilité de la changer dès la 1ère année ou après la 1ère année, ou de la changer à tout moment, grâce à la loi Lemoine si les conditions vous le permettent.
Vous n’êtes pas obligés de la garder du début à la fin de votre prêt. Mais si vous changez d’assurance sans l’avoir négocié lors de l’entretien, la banque n’aura peut-être pas envie de vous proposer un autre financement par la suite. Elle pourrait considérer cela comme une trahison. Si vous décidez de changer d’assurance, vous devez obligatoirement trouver une assurance qui vous couvrira avec les mêmes ou de meilleures conditions ou mieux que la précédente assurance.
Autre précision, au sein de la même banque, il y a pour l’assurance emprunteur, 2 branches différentes : la branche assurance capital initial, c’est-à-dire une assurance calculée sur le montant emprunté, et la branche assurance capital restant dû, qui correspond à un coût calculé sur la part du capital restant à rembourser année après année ; le coût sera donc décroissant. C’est aussi une composante négociable, qui modifie totalement le prix, parfois la moitié du coût.
Généralement, les banques proposent le tarif basé sur le capital initial tandis que l’assurance emprunteur sur le capital restant dû est plutôt l’apanage de la délégation d’assurance. Si l’assurance sur le capital initial peut être avantageuse dans la plupart des cas, il existe des situations pour lesquelles il est préférable d’opter pour le calcul sur le capital restant dû.
Avec l’assurance sur capital restant dû, encore appelée assurance dégressive, les cotisations sont calculées uniquement sur le capital restant. Comme ce dernier diminue au fil des remboursements, les cotisations d’assurance baissent aussi. Si, à priori, cette solution parait plus avantageuse, ce n’est pas toujours le cas.
Les inconvénients :
- Le taux de l’assurance sur le capital restant dû d’un prêt immobilier est plus élevé que celui de l’assurance sur le capital initial.
- Les intérêts sont plus importants durant les premières années
- Si à moitié prêt vous décidez de rembourser le prêt par anticipation, votre assurance dégressive aura alors coûté nettement plus cher que celle avec des cotisations constantes.
Les avantages :
- Le coût des cotisations est moins élevé en fin de prêt. La somme ainsi dégagée peut alors être utilisée pour d’autres dépenses.
Prenons un exemple, au début d’un prêt de 100 000 € à un taux d’assurance de 1 %, votre cotisation mensuelle sera égale à 83,33 € (100000 € X 1 %/12 mois). Au fil des mois, il vous faudra calculer le capital restant dû du prêt, ou vous référer au tableau d’amortissement, pour obtenir le niveau de dégressivité des futures primes. Par exemple, quand il ne vous restera plus que 20 000 € du capital à payer, votre cotisation mensuelle sera égale à 16,66€ (20 000€ X 1 %/12 mois).
L’assurance sur le capital initial se base sur le montant emprunté lors du prêt immobilier. Sur toute la durée du prêt, du premier mois aux dernières années, le taux reste inchangé, tout comme le montant sur lequel il s’applique.
L’avantage de ce type de contrat est que son prix est inférieur à celui de l’assurance sur le capital restant dû. L’inconvénient est que même dans les dernières années du prêt, où le capital restant à rembourser est faible, les cotisations sont les mêmes que lors de la souscription du crédit. Pour calculer votre cotisation, c’est encore plus simple. Comme pour la formule de calcul des intérêts d’un prêt immobilier soumis à un taux fixe (ce qui est le cas pour la grande majorité des crédits immobiliers souscrits en France), vous n’avez besoin de faire qu’un seul calcul pour connaître votre prime d’assurance.
Par exemple, pour un prêt de 100 000 € à un taux d’assurance de 0,5 % (le taux est généralement plus bas pour une assurance sur le capital initial que sur le capital dû), votre cotisation mensuelle sera égale à 41,66 € (100 000 € X 0,5 %/12 mois), et ne bougera pas, du début à la fin de votre emprunt.
Les modalités du prêt (durée du prêt, franchise partielle/totale)
En termes de durée de prêt, on préconisera à minima 20 ans voire 25 ans (en raison des mensualités plus faibles), avec un différé partiel ou total, appelé aussi franchise partielle ou totale.
Le différé est une période, négociable avec la banque notamment si vous avez des travaux, au cours de laquelle vous ne payez pas le capital emprunté. Vous avez 2 options pour le différé : vous aurez à choisir le différé partiel et vous commencerez à rembourser les intérêts et l’assurance emprunteur, soit vous optez pour le différé total, et vous rembourserez uniquement les mensualités de l’assurance. Une fois le différé terminé, vous commencerez à payer le capital restant dû. La période varie de 12 à 24 mois.
Auparavant, il était même possible d’obtenir un différé de 36 mois.
Prenons l’exemple d’un emprunt, de 150 000 € pour lequel vous obtenez un différé total de 24 mois. Durant la période, vous ne paierez que l’assurance. Les intérêts seront reportés au capital emprunté, ce qui signifie que vous paierez des intérêts sur ces intérêts, bien que l’avantage du différé soit plus considérable.
Vous devez avoir à l’esprit qu’il est dans votre intérêt de ne pas dépenser toute l’enveloppe travaux lorsque vous avez un différé ; le différé s’arrêtera automatiquement dès que les fonds seront totalement utilisés. Imaginons que vous obtenez un crédit avec un différé total de 24 mois ; vous ne payez donc que les mensualités de l’assurance emprunteur pendant 24 mois.
Si vous dépensez entièrement le montant souscrit pour les travaux au bout du 9ème mois, vous commencerez à payer vos mensualités complètes (capital + intérêts + assurance) dès le 9ème mois. C’est pourquoi il est judicieux de ne pas consommer toute l’enveloppe et de laisser quelques milliers d’euros à disposition pour profiter pleinement du différé de 24 mois initialement prévu.
C’est une composante essentielle à négocier, qui vous permettra de créer de la trésorerie positive avant de commencer le remboursement de votre prêt, en encaissant des loyers avant les premières mensualités. Vous pourrez ainsi profiter d’un effet de levier pour vos prochains achats de biens. On comprend donc qu’il est pertinent d’avoir une stratégie qui inclut la négociation d’un différé total ainsi qu’une assurance emprunteur remboursée au capital initial, afin de payer très peu les premières années et de créer de la trésorerie rapidement.
Rappel : La banque a la capacité d’analyser des détails sur l’entreprise que vous choisissez pour les travaux de votre projet, bien que cela ne vous empêche pas de changer d’entreprise plus tard. Finalement, l’essentiel est de rassurer la banque.
Les modulations d’échéances, parfois oubliées, peut s’avérer être un paramètre efficace pour gérer son budget. Elles vous permettent d’avoir des mensualités basses en début de crédit, par exemple si vous avez un travail à faible revenu ou que vous voulez constituer des fonds de trésorerie rapidement.
En fin de crédit, elles vous permettent de faire un ajustement avec des mensualités hautes. Il serait donc judicieux de voir avec le banquier au moment de l’acceptation du prêt, s’il est possible de moduler les échéances, à la hausse ou à la baisse, en fonction de votre situation.
Les indemnités de remboursement anticipé
Lorsque vous faites un crédit à la banque, les indemnités de remboursement anticipé seront indiquées sur votre offre de prêt. Votre contrat de prêt peut vous imposer de payer une indemnité (pénalité) à la banque, indemnité qui sert à compenser la perte causée à la banque. Vous devrez payer ces indemnités uniquement si vous décidez de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt par anticipation (par exemple, si vous recevez un héritage ou vendez un bien, et décidez de solder le prêt). Toutefois, votre contrat de prêt peut vous imposer des conditions à remplir : comme par exemple que votre remboursement anticipé représente plus de 10 % du montant initial du prêt. Mais ce montant minimum ne s’applique pas si vous remboursez de façon anticipée le solde de votre prêt (c’est-à-dire la somme totale qui reste à payer).
L’indemnité n’est pas due lorsque le remboursement anticipé est justifié par la vente de votre logement à la suite de l’un des événements suivants :
- Un changement de votre lieu de travail ou celui de la personne avec laquelle vous vivez en couple Mariage, Pacs ou concubinage (union libre).
- La cessation forcée de votre activité professionnelle (notamment un licenciement) ou de celle de la personne avec laquelle vous vivez en couple.
- Votre décès ou celui de la personne avec laquelle vous vivez en couple.
Lorsque l’indemnité est due, son montant ne peut pas dépasser un certain montant. Si vous vendez votre bien immobilier et remboursez la banque par anticipation, sans aucune négociation de votre part lors de la souscription du crédit, la banque vous prendra soit 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, soit 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Autrement dit, si vous faites un crédit de 250 000 €, et qu’au moment de la vente de votre bien le capital restant dû est de 200 000 €, la banque vous demandera de payer une pénalité de 6 000 €, si on retient les 3 %, soit la seconde option. Quoiqu’il en soit, elle est obligée de prendre la solution la plus avantageuse pour vous. Attention avec les SCI, car il n’y a pas de plafond d’indemnités de remboursement anticipé.
Souvent ce qui reste négociable, ce sont les pénalités de remboursement « sous conditions ». Autrement dit, à partir du moment où vous commencez à rembourser le prêt, vous ne paierez aucune pénalité, sauf si vous vous faites racheter le prêt par un concurrent.
Et au cas où vous auriez négocié ces indemnités, elles apparaîtront sous le terme « sans condition » dans le prêt et vous ne devrez rien à la banque.
Pour les SCI, assurez-vous que le taux précisé dans l’offre de prêt ne soit pas supérieur au 3 %, car il arrive que le taux soit nettement au-dessus (parfois il est de 10 %).
Il y a des modalités de prêt chez certaines banques qui peuvent être avantageuses, comme au LCL. Si vous avez un conflit avec votre locataire et qu’il ne paie pas votre loyer, vous avez la possibilité de suspendre pendant 2 mois vos échéances de prêt.
Ou encore, au groupe CIC-Crédit Mutuel, vous pouvez suspendre votre crédit pendant 1 an. Ce sont des modalités « types » qui font partie des contrats standards, qui sont définies dans l’offre de prêt que vous n’avez pas forcément besoin d’ajouter, et qui sont différentes, d’une banque à une autre.
Le taux nominal
Le taux nominal communément appelé taux d’intérêt peut être soit fixe soit variable. Si le taux est fixe, alors les mensualités seront identiques, de la première échéance à la dernière échéance. Mais si le taux est variable, il peut être revu à la hausse ou à la baisse tout au long du prêt. Il est indexé en fonction de l’EURIBOR qui fait l’objet d’une réévaluation trimestrielle et annuelle des taux moyens.
Pour calculer le montant résultant d’un taux d’intérêt, il faut utiliser la formule suivante :
Imaginons que vous placez 20 000 € pendant un an sur un livret A à un taux de 0,75 %.
Le calcul serait donc :
Le gain est de 150 €, votre capital sera donc de 15 150 € au bout d’une année.
Le calcul est identique pour un prêt, si vous souscrivez à un prêt à la consommation de 5 000 € au taux de 1,2 % sur 2 ans.
Le calcul serait :
Le coût de votre crédit à la consommation serait de 120 €, et vous devrez rembourser 5 120 €.
Le TAEG ou taux annuel effectif global correspond au coût total d’un prêt : intérêts bancaires, assurances, frais de dossier et frais de garantie inclus.
Depuis quelques années, les taux sont très bas. Avant, les taux tournaient autour de 4 % – 5 %, ce qui pouvait être défendu. Mais maintenant qu’on est à 1,3 % ou 1,4 %, cela ne fera pas une grande différence, surtout que vous pourrez le déduire fiscalement au réel, mais aussi parce qu’il serait plus intéressant de négocier un différé plutôt qu’un taux.
La plupart des banques fonctionnent par durée, c’est-à-dire que vous avez un taux qui s’applique sur 25 ans, 20 ans, 15 ans, 12 ans, 10 ans, 7 ans, 5 ans, 3 ans, 1 an, même si la plupart du temps, pour les investisseurs, la durée des prêts est plutôt de 15, 20, 25 ans, sauf pour un montage de prêt gigogne.
Sachez que si vous demandez un financement à la banque sur 25 ans, vous aurez le taux moyen des crédits de 25 ans : disons 1,20 %. En imaginant que le taux sur un financement de 20 ans est de 1 %, si la durée du prêt est de 24 ans et 11 mois, la banque mettra un taux à 1 %, juste parce qu’il y a un mois de différence. Une astuce est donc de demander un prêt sur 24 ans et 6 mois. Ainsi cette composante de votre dossier n’apparaîtra pas comme une négociation, car vous faites juste une demande pour un financement sur 24 ans au lieu de 25 ans.
Qui dit négociation, dit également contrepartie. La banque ne vous mettra pas un taux à 1,20 %, car elle est consciente que les propositions des autres banques seront totalement différentes ; la différence de taux se verra tout de suite. Elle sera donc obligée de s’aligner sur les offres des autres.
Les annexes au prêt bancaire (assurance habitation, bilan assurance, épargne)
Les assurances habitation, assurance voiture, assurance propriétaire non occupant, ne sont pas forcément de mauvaises contreparties. Vous pouvez faire un bilan assurance pour comparer les avantages et inconvénients ; mais ne soyez pas catégorique en cas de refus ! Si la banque voit que vous n’êtes pas ouvert à la discussion, cela peut vous faire perdre des opportunités.
L’épargne que vous pouvez avoir dans des assurances vie ou des PEA (Plan Épargne en Actions) avec la banque, étant donné que ce sont des placements à moyen et long terme, ces placements peuvent aider en cas de nantissement par exemple.
Un point profitable et réalisable est de mettre en contact votre futur locataire avec votre banque, pour une assurance habitation ou des comptes. Cet échange de bons procédés renforcera la relation avec votre banquier, et vous garantira de bons rapports pour vos futurs projets.
