Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques demandent à l’emprunteur, une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire et permet aux banques, en cas de problème, d’obtenir la revente du bien en leur faveur et de récupérer les fonds avancés.
Pour garantir le projet, plusieurs options s’offrent à vous.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé. Elle s’applique aux biens neufs, ou en cas de rachat de prêt. L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers, neufs ou anciens. Une taxe de publicité foncière y est appliquée (0,715 % du montant du prêt, et tout acte de vente doit être publié au fichier immobilier, situé à la Conservation des hypothèques. La taxe sert à payer la prestation de publication pour informer les tiers de cette vente, ce qui explique son coût élevé. Les frais d’hypothèque représentent environ 1 à 2 % du montant total du prêt.
Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)
Garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens, elle est moins chère que l’hypothèque (pas de frais d’enregistrement et pas de taxe de publicité foncière). Proche de l’hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et est prise au profit de l’emprunteur. Elle ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), pour des travaux ou pour la construction d’une maison individuelle.
L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont levés automatiquement dans trois cas :
- Une année après la date de fin du prêt souscrit.
- À la suite de la radiation de l’emprunteur ; dans le cas d’un crédit impayé, la banque peut acter la vente du bien.
- À la vente du bien par l’emprunteur lui-même.
Le nantissement
Le nantissement est un contrat liant l’emprunteur à une banque. L’emprunteur obtient son crédit et la banque immobilise la somme comme garantie, une partie du patrimoine financier de l’emprunteur, durant toute la durée de remboursement du crédit. Il s’agit d’une sûreté réelle, portant sur des biens incorporels comme un compte épargne ou une assurance vie. En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra demander la vente des biens, afin de se payer. Les frais de nantissement dépassent rarement 500 €, et le nantissement n’est valable que s’il est déclaré dans les 15 jours suivants sa signature.
Son principal avantage est qu’il est moins coûteux que l’hypothèque ou le cautionnement. Cependant, il requiert une épargne confortable et immobilise les fonds du compte nanti. Attention ! En cas de nantissement d’un produit financier, la somme placée dans ce produit ne doit pas être inférieure au montant du prêt. Si tel est le cas, la banque peut demander à l’emprunteur une garantie supplémentaire comme une hypothèque ou un cautionnement. En cas de nantissement, vous pouvez utiliser l’épargne que vous pouvez avoir dans des assurances vie ou des PEA (Plan Épargne en Actions) avec la banque, étant donné que ce sont des placements à moyen et long terme.
La caution solidaire d’un tiers
Une tierce personne, un membre de votre famille par exemple, peut apporter une garantie à la banque. C’est le cas, par exemple, lors de l’achat d’un appartement pour un emprunteur encore étudiant avec un travail à bas revenu. L’emprunteur et le garant sont solidaires du prêt. Cette garantie s’accompagne généralement d’une garantie complémentaire comme celles citées plus haut.
La société de cautionnement
Certaines banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques et pas de frais de notaire). Les autres ont des accords avec une société de caution indépendante : Crédit Logement.
La caution sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients, et rentable et sécurisant pour les banques.
La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
- D’une contribution à un fonds mutuel de garantie dont il pourrait recevoir une partie à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun problème.
- D’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de cautionnement.
Le crédit logement a pour vocation de mutualiser les risques. Le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :
- Le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté.
- Le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.
La rémunération du Crédit Logement comprend :
- Une commission de caution acquise au Crédit Logement.
- Une contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement estimée à 75 % en fin de prêt, ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.
Certaines sociétés de cautionnement bancaire internes peuvent proposer une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement. Mais elles n’effectuent pas nécessairement de remboursement en fin de prêt (SACCEF, CAMCA, CMH … ).
Bien que les organismes de cautionnement soient avantageux aussi bien pour la banque que pour l’emprunteur, les critères d’admission restent stricts. Dans le cas d’un refus par l’organisme, la banque se tournera vers une hypothèque ou un PPD.
À la différence de l’hypothèque, la caution ne nécessite pas de main levée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de statut juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.
La caution mutuelle fonctionnaire
La caution « mutuelle fonctionnaire » est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines catégories particulières (CNRS, RATP, SNCF, Éducation Nationale, etc.). Seuls les fonctionnaires (Éducation nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice … ) et certaines activités particulières (RATP, SNCF) peuvent en profiter. Les plus connues de ces garanties sont la CASDEN ou la MGEN, qui permettent aux salariés du ministère de l’Éducation Nationale de bénéficier d’une garantie sans frais, tout comme celles de la RATP et de la SNCF.
Vous savez à présent comment fonctionnent les garanties. Vous devez être en mesure de faire le meilleur choix.
Si vous pouvez souscrire à une caution « mutuelle fonctionnaire » en raison de votre profession, profitez-en car cela réduira considérablement le coût de la garantie.
Quel que soit votre achat (neuf ou ancien), il est recommandé de demander une caution pour garantir votre emprunt. Vous y gagnerez en coût et en souplesse.
Si vous optez pour une société de cautionnement, vous n’aurez plus qu’à comparer les modalités proposées :
- Le Crédit Logement sera plus avantageux, en termes de coût de garantie, mais vous ne serez remboursé qu’en fin de prêt.
- Alors que d’autres sociétés de cautionnement seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt, mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.
