Quand il est question de financer l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de bien saisir les différents montages de prêt accessibles. Chaque configuration présente des avantages et des inconvénients particuliers, et le choix du bon montage peut avoir un impact notable sur le coût total de votre emprunt et sur vos mensualités. Nous examinerons les principales options de montages de prêt afin de vous aider à faire une décision éclairée.
L’emprunt immobilier standard
Il s’agit de la solution la plus basique et la plus répandue : un unique crédit complété de votre contribution personnelle répond à la totalité de votre besoin.
La banque vous propose une offre de crédit unique, incluant :
- Le capital prêté.
- Un pourcentage d’intérêt.
- Une période de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans.
- Un plan de remboursement détaillant la répartition des mensualités et le coût global du crédit.
C’est le montage recommandé lorsque les taux d’intérêt sont très bas et que votre profil ne vous permet pas d’obtenir un prêt complémentaire.
Le montage du prêt lissé
Bien qu’il ne soit pas conseillé de contracter des crédits à la consommation, opter pour le lissage de prêt semble être un choix astucieux lorsque vous êtes près du taux d’endettement avec plusieurs crédits en cours. Le lissage de prêts a pour but de diminuer vos mensualités selon trois cas possibles :
- Le 1er cas permet de diminuer vos mensualités, mais la période de votre prêt principal sera prolongée; le coût sera alors plus élevé.
- Le 2ème cas permet de diminuer vos mensualités tout en maintenant la période initiale de votre prêt. Les premières mensualités seront plus élevées jusqu’à la fin des crédits de courtes durées, puis la mensualité restera stable jusqu’à la fin; le coût sera moins élevé que dans le 1er cas.
- Le 3ème cas vous permet de diminuer la période initiale, si vous avez la capacité de régler des mensualités plus élevées.
Dans le cadre d’un futur financement, le montage du lissage consiste à considérer les crédits que vous remboursez déjà, pour fixer les paiements du nouveau prêt immobilier. Ces trois cas ne sont envisageables que si vous avez moins de six crédits en cours, et que leurs périodes de remboursement sont plus courtes que celle du nouvel prêt.
Pour profiter du prêt lissé, vous avez deux options soit vous en faites la simulation vous-même et vous le proposez au conseiller bancaire, soit vous lui demandez de réaliser une simulation.
Exemple d’un lissage de prêt :
Cas 1 : Réduction des mensualités avec augmentation de la durée
Dans ce cas, les mensualités des prêts à la consommation sont intégrées aux mensualités du nouveau prêt immobilier, ce qui augmente la durée totale de remboursement.
- Mensualités des prêts existants : 200 € + 300 € = 500 €
- Mensualité totale initiale (nouveau prêt immobilier sans lissage) : 966,28 €
- Mensualité totale avec lissage : 966,28 € (nouveau prêt immobilier) + 500 € (prêts existants) = 1 466,28 €
Pour maintenir des mensualités constantes, la durée du prêt immobilier sera allongée après la fin des prêts à la consommation.
- Durée totale augmentée : 20 ans (240 mois) + 3 ans (36 mois) = 276 mois
- Nouvelle mensualité après lissage : 1 146,84 €
Cas 2 : Réduction des mensualités avec durée initiale conservée
Ici, les mensualités sont ajustées pour rester constantes après la fin des prêts à la consommation, mais la durée totale du prêt immobilier reste inchangée.
- Mensualité totale initiale : 1 466,28 €
- Mensualité après lissage (fin des prêts à la consommation) : 1 146,84 €
La mensualité reste constante, mais la charge initiale est plus élevée jusqu’à la fin des prêts à la consommation.
Cas 3 : Réduction de la durée initiale avec mensualités plus élevées
Ce cas permet de réduire la durée totale du prêt immobilier si vous pouvez payer des mensualités plus élevées.
- Mensualité totale ajustée : 1 600 €
- Nouvelle durée totale : 15 ans (180 mois)
En augmentant les mensualités, vous réduisez la durée totale du prêt immobilier et payez moins d’intérêts à long terme.
Vous pouvez réaliser une simulation de prêt lissé en utilisant des calculateurs en ligne ou en demandant à votre banquier de le faire. Cela vous permettra de visualiser l’impact des différentes options sur vos mensualités et la durée totale de votre emprunt.
Les avantages du prêt lissé
- L’approbation de crédit est plus simple à sécuriser particulièrement si vous avez déjà de nombreux prêts en cours avec des taux d’intérêt élevés.
- Les paiements mensuels seront ajustés à votre aptitude à rembourser.
- Le lissage est crucial dans le cas d’un montage de prêt gigogne et vous permet ainsi de réduire le coût global de votre crédit.
Les inconvénients
- Le coût additionnel du crédit via les frais d’intérêt
- Une discussion avec votre établissement bancaire sera requise, puisque vous souscrivez à un nouvel emprunt. Les termes de paiement étant fixés à l’avance, vous ne pouvez modifier que peu d’éléments.
Le montage du prêt gigogne
Le prêt gigogne est une solution envisageable pour diminuer vos coûts. Il est composé de deux prêts : l’un qui est à long terme avec un taux important, et l’autre d’un montant généralement plus faible sur une durée plus courte et avec un taux plus bas. Une portion du capital emprunté est alors remboursée rapidement, à un taux réduit. Au total, le taux moyen sur l’ensemble du montage est donc plus faible.
Ces deux prêts sont ensuite lissés, afin d’obtenir des paiements mensuels fixes. En pratique, pendant le remboursement du prêt court, la mensualité du prêt long sera abaissée, puis elle augmentera à la fin du premier prêt. Vous ne verrez donc pas les deux montants sur vos prélèvements.
Deux conditions sont nécessaires pour que ce montage gigogne optimise le coût global de votre crédit :
- Il doit y avoir une différence significative entre les deux taux de crédit.
- Le financement doit s’étaler sur plus de 10 ans.
Il n’y a rien qui vous empêche de solliciter une simulation de prêt unique et une simulation de prêt gigogne auprès de votre banquier. Vous pourrez de cette manière comparer les deux montages. En termes bancaires, le prêt gigogne est également appelé « prêt duo ».
Les bénéfices du crédit gigogne
- Le coût global du prêt peut être réduit.
- Les mensualités sont lissées pour rester constantes.
- Il permet de bénéficier de taux d’intérêt plus avantageux sur une partie du capital emprunté.
Les inconvénients
- La complexité de gestion de deux prêts distincts.
- Les critères d’éligibilité peuvent être stricts.
- Une bonne différence entre les taux de crédit est nécessaire pour que l’option soit avantageuse.
Simulation pour un prêt à 200 000 € sur 20 ans
Vous souhaitez contracter un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans (240 mois). Vous avez déjà deux prêts à la consommation en cours. Voici les détails des prêts existants et du prêt immobilier que vous souhaitez obtenir :
- Prêt à la consommation 1 :
- Montant restant dû : 5 000 €
- Mensualité : 200 €
- Durée restante : 24 mois (2 ans)
- Prêt à la consommation 2 :
- Montant restant dû : 10 000 €
- Mensualité : 300 €
- Durée restante : 36 mois (3 ans)
- Nouveau prêt immobilier :
- Montant : 200 000 €
- Taux d’intérêt : 1,5 %
- Durée : 20 ans (240 mois)
Montage du prêt gigogne :
Objectif : Conserver des mensualités constantes pendant la durée totale du prêt immobilier.
- Calcul des mensualités des prêts existants
- Mensualité totale des prêts existants : 200 € (prêt 1) + 300 € (prêt 2) = 500 €
- Calcul des mensualités du prêt immobilier
- Mensualité du prêt immobilier sans lissage (taux 1,5 % sur 20 ans) : 966,28 €
- Lissage des mensualités
La banque va répartir les mensualités des prêts à la consommation sur la durée totale du prêt immobilier, pour conserver des mensualités constantes.
- Mensualité initiale (prêt immobilier + prêts existants) : 966,28 € (prêt immobilier) + 500 € (prêts existants) = 1 466,28 €
Cas : Lissage avec augmentation de la durée après fin des prêts à la consommation
Pour garder une mensualité constante, la durée du prêt immobilier sera augmentée après la fin des prêts à la consommation.
Calcul de la nouvelle durée :
- Après 2 ans, le premier prêt à la consommation se termine.
- Nouvelle mensualité : 966,28 € (prêt immobilier) + 300 € (prêt consommation 2) = 1 266,28 €
- Durée restante du prêt immobilier : 18 ans (216 mois)
- Après 3 ans, le deuxième prêt à la consommation se termine.
- Nouvelle mensualité : 966,28 € (prêt immobilier)
- Durée restante du prêt immobilier : 17 ans (204 mois)
Calcul de la nouvelle mensualité après lissage :
- Après la fin des prêts à la consommation, la mensualité du prêt immobilier reste à 966,28 €.
- La durée totale du prêt immobilier sera augmentée pour compenser les mensualités plus élevées au début.
Nouvelle durée totale :
- Durée initiale : 20 ans (240 mois)
- Mois supplémentaires pour compenser les mensualités plus élevées : 12 mois
- Nouvelle durée totale : 21 ans (252 mois)
Simulation :
Vous pouvez réaliser une simulation de prêt gigogne en utilisant des calculateurs en ligne ou en demandant à votre banquier de le faire. Cela vous permettra de visualiser l’impact des différentes options sur vos mensualités et la durée totale de votre emprunt.
En conclusion, choisir le bon montage de prêt est crucial pour optimiser le coût total de votre emprunt immobilier et adapter vos mensualités à votre capacité de remboursement. Que vous optiez pour un prêt immobilier classique, un prêt lissé ou un prêt gigogne, il est essentiel de bien comprendre les implications de chaque option. N’hésitez pas à réaliser des simulations et à consulter votre banquier pour prendre une décision éclairée. Un bon montage de prêt peut vous permettre de réaliser votre projet immobilier tout en maintenant une gestion financière saine et équilibrée.
