Le taux d’usure est un concept souvent mal compris, mais il joue un rôle crucial dans la protection des emprunteurs en France. Dans cet article, nous allons examiner en détail ce qu’est le taux d’usure, son fonctionnement, et son impact sur le marché du crédit. Nous discuterons également des solutions possibles pour contourner les contraintes imposées par ce taux afin de maximiser les chances d’obtenir un financement avantageux. Que vous soyez investisseur ou simple emprunteur, comprendre le taux d’usure peut vous aider à naviguer plus efficacement dans le paysage financier actuel.
Principe et fonctionnement du taux d’usure
L’année 2022 marque un tournant majeur pour les investisseurs. Selon un sondage réalisé en août 2022, 45 % des crédits sont refusés à cause du taux d’usure, et les personnes âgées de 30-55 ans seraient les plus touchées (autrement dit la tranche d’âge des plus aisés).
Commençons par rappeler ce qu’est le taux d’usure.
Le taux d’usure (encore appelé « taux de l’usure ») désigne le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques et autres établissements de crédit peuvent prêter de l’argent en France. Il comprend le taux d’intérêt de base, les frais et les primes d’assurance emprunteur. Il existe un taux d’usure pour chaque catégorie d’emprunt définie par la Banque de France (prêts immobiliers à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans, crédits de trésorerie aux ménages et prêts pour travaux d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros, etc.).
Fixés par la Banque de France en augmentant d’un tiers les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements financiers, les différents taux d’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre, et font office de seuils légaux à ne pas dépasser durant le trimestre suivant.
Selon l’article 1314-6 du code de la consommation : « constitue un prêt usuraire, tout prêt conventionnel à un taux effectif global qui excède, au moment où il est contracté, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement, pour des opérations de même nature, comportant des risques analogues ».
Vulgairement, ce taux protège le consommateur contre les banques qui essaieraient de le financer à des taux trop élevés par rapport à la moyenne du marché. Ceci est une bonne chose, même si la régulation trimestrielle implique une évolution souvent bien trop lente.
On comprend rapidement que le taux d’usure est plus une protection pour les usagers plutôt qu’un frein, bien qu’elle soit dans certaines conditions, gênante pour l’investisseur. En effet, si les taux d’intérêt paraissent hauts cette année 2022, ils l’étaient beaucoup plus dans les précédentes décennies. Avec un taux d’intérêt élevé et un taux d’usure faible pour protéger les emprunteurs, la marge de manœuvre est étroite.
Par exemple, si les taux d’intérêt avoisinent les 2 % pour un prêt d’une durée de 20 ans avec un taux d’usure à 2,5 %, il serait difficile d’obtenir un TAEG inférieur à ces 2,5 %. Dans ces conditions, vos chances d’obtenir un financement se retrouvent réduites à néant. Cette période est aussi appelée « effet ciseau ». Les taux d’emprunt augmentent plus vite que le taux d’usure qui agit comme un « plafond » et réduit davantage vos chances d’obtenir un crédit.
Des solutions pour éviter les contraintes du taux d’usure
Bien que cette période soit compliquée, des solutions existent pour faire baisser votre TAEG afin qu’il soit inférieur au taux d’usure, garantissant ainsi l’obtention de votre financement, tout en faisant des économies en prime.
Voici la liste des différentes solutions envisageables :
Réalisez une demande de crédit, 5 à 10 jours avant la date d’édition des nouveaux taux d’usure (avant chaque fin de trimestre). Sachant que l’arbitrage sur votre demande de financement prend 1 à 2 semaines, cette stratégie vous permet d’être parmi les premiers clients du trimestre à bénéficier du nouveau taux d’usure actualisé par rapport au trimestre passé.
Par exemple, si vous déposez votre dossier de financement le 27 septembre, le temps que celui-ci soit traité, le taux d’usure du trimestre octobre-novembre-décembre aura évolué et sera plus élevé que celui de juillet-août-septembre. Ainsi, votre dossier vous permettra de profiter des taux d’intérêt du 3ème trimestre, mais avec le taux d’usure du 4ème trimestre.
Emprunter dans le cadre d’une résidence principale en tant que Primo-accédant vous donne un avantage non négligeable. Ce statut vous permettra de profiter d’un prêt à taux zéro et donc de réduire votre TAEG. Nous verrons également dans le chapitre suivant que les primoaccédants profitent d’un avantage supplémentaire. En effet, ces personnes profiteront des flexibilités admises lors des conditions d’octroi de crédits. En clair les banques pourront alléger les dossiers des emprunteurs primo-accédants.
Par exemple, si l’emprunteur a un taux d’endettement supérieur à la limite, la banque pourra appuyer votre demande de financement (cette marge de manœuvre est moins envisageable pour les autres statuts). L’emprunteur primo-accédant aura davantage accès au.financement sans apport (ce qui est rare).
Demandez un financement sur une durée précise de 19 ans et 11 mois au lieu d’un prêt sur 20 ans, ou 24 ans et 11 mois au lieu d’un prêt sur 25 ans. Comme cité précédemment, il est dans votre droit de demander un financement sur une durée bien déterminée et votre banquier prendra en considération votre demande (moyennant peut-être une contrepartie). En effet, si votre banquier réalise une demande de financement sur une durée de 19 ans et 11 mois, le taux d’intérêt de votre prêt sera calculé sur le taux de la durée inférieure, c’est-à-dire sur le taux d’une durée de 15 ans.
Réduisez la quotité d’assurance lorsque vous empruntez à deux. En effet, la quotité d’assurance correspond à la couverture proposée par l’assureur entre les emprunteurs. La quotité d’assurance peut atteindre les 200 %, et l’addition des deux quotités doit représenter au minimum 100 %. Si vous empruntez à deux et choisissez une répartition 50/50 au lieu d’une répartition 100/100, votre assurance emprunteur sera moins onéreuse, et vous permettra ainsi de réduire votre TAEG.
Négocier votre assurance décès invalidité réduira vos possibilités d’avoir un taux inférieur au taux d’usure. Si vous optez pour une délégation d’assurance, votre banquier pourrait ne pas l’apprécier. Néanmoins, rien ne vous empêche de négocier une contrepartie en échange.
Par exemple, si vous choisissez une délégation d’assurance et proposez à votre banquier de prendre une assurance auto et/ ou habitation en contrepartie, il est de votre devoir de faire comprendre à votre banquier que la négociation de votre assurance facilitera l’obtention de votre crédit, car votre TAEG sera inférieur au taux d’usure.
Utilisez la variable de l’apport afin d’éviter le blocage du taux d’usure sur l’obtention du prêt. Apporter un apport pour votre projet joue un rôle majeur ; en fonction du montant de l’apport investi, le taux du prêt sera moins élevé et facilitera donc l’accès à votre crédit immobilier. Privilégiez les petites banques proches de votre ville. Ce conseil s’applique majoritairement aux banques régionales.
En effet, si votre banque actuelle est une grosse banque avec des clients très aisés, et que vous n’en êtes pas un, vous passerez inaperçu. En revanche, si vous êtes un bon client dans une petite banque, votre profil peut se démarquer et ainsi améliorer votre collaboration avec cette banque.
Cette collaboration vous fera bénéficier de certains avantages et pourra peut-être vous permettre de déroger à certaines règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’autre avantage des petites banques est qu’elles mettent un peu plus de temps à réaliser leurs objectifs et donc à remplir leurs quotas de délivrance de crédits.
C’est pourquoi il est préférable d’être un gros client dans une petite banque, plutôt qu’un petit client dans une grosse banque.
Profitez des nouvelles réformes relatives au dérèglement climatique. La Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 contre le réchauffement climatique apporte des modifications sur les logements considérés comme des « passoires énergétiques ». En effet, certains logements seront interdits à la location, compte tenu de leurs performances énergétiques (DPE).
Dans le cas d’un investissement avec travaux, il semble judicieux d’expliquer à votre banquier que vous réalisez des travaux dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique et que vous comptez améliorer la performance énergétique de votre logement. Cette raison sera bien vue par votre banquier, et vous apportera des solutions pour obtenir des prêts à des taux plus avantageux.
Investissez en SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés). Bien que le taux d’usure soit également défini pour les SCI, un élément important n’est pas pris en compte dans le cas des sociétés l’assurance.
En effet, le TAEG peut augmenter rapidement lorsque l’emprunteur achète en nom propre avec des problèmes de santé puisqu’ils influencent fortement le coût de l’assurance emprunteur. L’âge est également pris en compte dans le calcul. Ces deux paramètres entraînent un surcoût de ces assurances et influencent directement le TAEG. Dans le cas des SCI, ce surcoût n’est pas impactant. De plus, le taux d’usure est bien plus élevé que celui qui est appliqué aux particuliers.
