La ville de Bordeaux ne cesse de séduire. Entre dynamisme économique, rayonnement culturel et attractivité touristique, elle attire chaque année de nouveaux habitants, étudiants, professionnels, et visiteurs.
Dans ce contexte, l’investissement locatif meublé non professionnel (LMNP) s’impose comme une stratégie particulièrement pertinente. Mais est-ce réellement le bon moment pour se lancer en LMNP à Bordeaux ? C’est ce que nous allons explorer ici, chiffres, tendances et conseils pratiques à l’appui.
Qu’est-ce que le LMNP, concrètement ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Le bien peut être loué à des étudiants, à des actifs, ou encore à des touristes en courte durée (via Airbnb ou d’autres plateformes, selon les autorisations locales).
Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
- Le micro-BIC : pour des recettes inférieures à 77 700 € par an, avec un abattement de 50 %.
- Le régime réel : plus complexe mais plus avantageux dans la majorité des cas, car il permet d’amortir le bien et les meubles, ainsi que de déduire la plupart des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…).
Autrement dit, avec une bonne gestion, vos loyers peuvent être quasiment non imposés pendant plusieurs années.
Pourquoi Bordeaux attire autant les investisseurs ?
Une ville en pleine croissance
Bordeaux fait partie du top 10 des villes françaises où investir. Elle connaît depuis plusieurs années une croissance démographique rapide, avec une population jeune et mobile. Son aire urbaine dépasse aujourd’hui 1 million d’habitants.
Par ailleurs, Bordeaux profite d’un tissu économique varié (aéronautique, numérique, santé, commerce) et d’un excellent réseau de transports, avec une gare TGV qui relie Paris en seulement 2h.
Un marché locatif porteur
La tension locative y est forte, notamment dans les quartiers étudiants ou proches des centres d’affaires. La demande dépasse souvent l’offre, notamment en meublé. En optant pour le LMNP, vous pouvez répondre à cette demande avec des loyers compétitifs et un rendement potentiellement supérieur à celui de la location nue.
Le cadre de vie bordelais, un atout pour la location saisonnière
Entre ses quais animés, son patrimoine classé à l’UNESCO, ses vignobles prestigieux et son climat doux, Bordeaux est aussi une destination touristique majeure. Cela offre de belles perspectives pour une location meublée de courte durée – à condition de respecter les règles locales, de plus en plus strictes pour l’encadrement d’Airbnb.
Où investir en LMNP à Bordeaux ?
La réussite de votre investissement dépend largement du quartier dans lequel vous achetez. Voici quelques zones particulièrement intéressantes pour du LMNP :
Le centre-ville et les Chartrons
Quartier vivant, bien desservi par les transports, très recherché par les étudiants et les jeunes actifs. C’est aussi une valeur sûre en termes de revalorisation du bien à moyen terme. Attention toutefois aux prix, qui peuvent être élevés.
Saint-Michel et Nansouty
Des quartiers plus populaires, mais en pleine mutation. Les prix y sont un peu plus accessibles, ce qui permet d’atteindre des rendements locatifs bruts plus attractifs. Idéal pour de la location meublée classique ou saisonnière.
Bordeaux Sud / Gare Saint-Jean
Zone en fort développement avec le projet Euratlantique. Très bonne desserte ferroviaire, et grande mixité sociale. Parfait pour du meublé à destination des professionnels ou des étudiants.
Talence et Pessac
À proximité immédiate des universités, ces communes sont parfaites pour une location meublée étudiante. Attention à bien meubler avec qualité pour se distinguer.
Les avantages concrets du LMNP à Bordeaux
- Une forte rentabilité locative : les loyers meublés sont 10 à 20 % plus élevés que les loyers en nu. Cela permet de compenser un prix d’achat relativement élevé dans certains quartiers.
- Des revenus faiblement imposés : grâce à l’amortissement du bien et des charges déductibles, vos revenus imposables peuvent être réduits à néant durant plusieurs années.
- Une souplesse de gestion : vous pouvez adapter la durée de location selon la saison (courte durée l’été, étudiants à l’année, etc.).
- Une revente facilitée : en investissant dans un quartier dynamique et bien placé, votre bien prendra de la valeur, et se revendra facilement.
Les pièges à éviter
Même si le LMNP à Bordeaux présente de nombreux avantages, quelques erreurs peuvent rapidement faire dérailler votre projet :
- Sous-estimer les charges : taxe foncière, copropriété, frais de conciergerie (si location courte durée)… mieux vaut les anticiper.
- Choisir le mauvais régime fiscal : le micro-BIC peut sembler plus simple, mais il est souvent moins rentable que le régime réel si vous avez des charges importantes.
- Mauvaise localisation : un appartement mal desservi ou mal positionné aura du mal à se louer, même meublé.
- Meublé trop sommaire : le LMNP impose un équipement minimum légal, mais pour attirer de bons locataires, un effort sur la déco et le confort est souvent nécessaire.
Le bon moment pour investir, c’est maintenant ?
Des taux d’intérêt en légère baisse
Après la hausse brutale des taux entre 2022 et 2023, le marché semble se stabiliser. Certains courtiers annoncent déjà des baisses sensibles sur les taux de crédit immobilier, surtout pour les profils avec apport.
C’est donc un moment stratégique pour emprunter, notamment si vous avez un bon dossier. En achetant maintenant, vous pouvez profiter d’une baisse des prix à Bordeaux (de l’ordre de 5 à 10 % selon les quartiers en 2024), tout en préparant une remontée des valeurs dans les prochaines années.
Des opportunités à saisir sur les biens anciens
Le neuf reste cher et soumis à la TVA (ce qui peut alourdir la note), mais l’ancien meublé avec travaux est une excellente niche pour le LMNP à Bordeaux. En optimisant les coûts et les charges, vous maximisez le rendement net, tout en bénéficiant de la fiscalité du régime réel.
De plus, en rénovant un logement ancien, vous répondez à des exigences écologiques et réglementaires croissantes (notamment les restrictions sur les “passoires thermiques”).
Un marché locatif toujours solide
Malgré quelques ajustements post-Covid, la demande en meublé reste forte à Bordeaux. Que ce soit pour des étudiants, des jeunes actifs, des salariés en mobilité ou des touristes, les profils de locataires sont nombreux.
En investissant aujourd’hui, vous vous positionnez sur un marché résilient, avec une rentabilité moyenne qui reste au-dessus de la moyenne nationale (souvent autour de 4 à 6 % net selon les quartiers).
Conseils pratiques pour réussir son LMNP à Bordeaux
- Préférez un bien de petite surface : studios ou T2 sont plus faciles à meubler, se louent plus vite et offrent une meilleure rentabilité.
- Soignez l’ameublement : le mobilier doit être complet (conformément à la liste obligatoire), fonctionnel et moderne. Ne lésinez pas sur la literie.
- Passez par une gestion locative si vous êtes éloigné : pour les locations de courte durée notamment, une conciergerie locale peut s’occuper de tout (ménage, remise des clés, gestion des annonces…).
- Étudiez le marché de la ville : comparez les loyers dans les quartiers visés, identifiez les périodes de vacance locative, regardez les rendements moyens.
- Anticipez les évolutions réglementaires : Bordeaux, comme d’autres grandes villes, encadre de plus en plus la location touristique. Renseignez-vous sur les autorisations nécessaires avant de vous lancer.
- Consultez un expert-comptable : pour bien choisir entre micro-BIC et régime réel, et pour optimiser l’amortissement de votre bien.
Un placement qui a du sens
Se lancer en LMNP à Bordeaux, ce n’est pas seulement chercher une rentabilité sur le court terme. C’est aussi investir dans une ville d’avenir, avec une vraie demande locative, un patrimoine immobilier de qualité et des perspectives de valorisation intéressantes.
Dans un contexte économique où les placements sûrs sont rares et peu rémunérateurs, le LMNP à Bordeaux coche de nombreuses cases : stabilité, rentabilité, fiscalité optimisée, souplesse. Bien sûr, chaque projet mérite une étude individualisée, mais le moment est clairement opportun pour ceux qui souhaitent construire un patrimoine rentable et pérenne.
