Une plus-value immobilière, c’est le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Il est en principe imposable. Heureusement, il existe des exonérations qui réduisent sensiblement la portée de ce principe.
Les règles que nous allons exposer sont applicables aux plus-values immobilières dégagées par une vente ainsi que par toute opération qualifiée de cession à titre onéreux : échange, expropriation, apport en société pour l’essentiel. Elles concernent tous les types d’immeubles (habitations, immeubles commerciaux, terrains) ainsi que les droits portant sur des immeubles, tels que l’usufruit, la nue-propriété ou les servitudes.
- Exonération des biens immobiliers pour une durée de détention
- Exonération de la résidence principale
- Exonération d’un logement autre que la résidence principale
- Exonérations particulières
A. Les plus-values non imposables
1. Exonération des biens immobiliers pour une durée de détention.
La plus-value résultant de la vente d’un bien échappe à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si ce bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale).
Entre 23 et 30 ans de détention, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu mais pas aux prélèvements sociaux (exonération partielle). L’exonération totale est donc acquise lors de la trentième année de détention. L’exonération partielle (soumission aux seuls prélèvements sociaux) est acquise à partir de la vingt-troisième année. Cette exonération résulte de l’application de l’abattement pour durée de détention examiné n°259.
Exemple : le propriétaire d’une résidence secondaire acquise en 1985 (également propriétaire de sa résidence principale, il ne peut bénéficier de l’exonération indiquée n°244) la revend le 10 septembre 2017. Il bénéficie d’une exonération totale de la plus-value réalisée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), la résidence ayant été acquise depuis plus de 30 ans.
2. Exonération de la résidence principale
Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée (CGI art. 150 U, II-1°). L’exonération s’applique quel que soit le montant de la plus-value.
Le logement doit constituer la résidence principale effective du vendeur au moment de la vente. Aucune durée d’occupation minimale du logement en tant que résidence principale depuis son acquisition n’est exigée.
Si le logement appartient en nue-propriété aux enfants et en usufruit à un ascendant qui l’occupe à titre de résidence principale, l’exonération ne s’applique qu’à la part de la plus-value correspondant aux droits de l’ascendant usufruitier.
Pour les immeubles à usage mixte d’habitation et professionnel, l’exonération est limitée à la fraction de la plus-value se rapportant à la partie habitation.
Si le vendeur a fixé le domicile commercial de son entreprise à l’adresse de son habitation principale, la plus-value réalisée lors de la cession de celle-ci est exonérée en totalité. Il en est de même s’il y exerce une activité professionnelle ne nécessitant ni locaux ni matériels spécifiques (BOI-RFPI-PVI 10-40-10 n° 70).
Qu’entend-on par résidence principale ?
C’est le logement occupé à titre de résidence habituelle pendant la majeure partie de l’année.
La nature de la résidence (principale ou secondaire) est en général évidente (en raison du lieu de travail, de l’école des enfants, etc.) mais des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de plusieurs résidences occupées chacune de manière régulière. Dans ce cas, il faut pouvoir justifier de l’occupation habituelle du logement vendu pour prétendre à l’exonération. Il sera d’autant plus facile d’apporter cette justification que l’on aura considéré clairement ce logement comme résidence principale, par exemple en demandant à bénéficier des avantages liés à l’habitation principale, en matière d’impôt sur le revenu (crédits d’impôt pour charges) ou en matière de taxe d’habitation (abattements).
Les titulaires d’un logements de fonction bénéficient de l’exonération de la résidence principale pour la vente de l’habitation occupée en permanence par leur conjoint et leurs enfants.
Condition d’occupation au moment de la vente
Normalement, le logement doit être la résidence principale du vendeur à la date de la vente. Heureusement, cette condition est appréciée avec une certaine souplesse. Lorsque le logement a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente mais se trouve vacant à la date effective de la vente, l’exonération s’applique si la vente intervient dans un délai normal. L’appréciation du caractère normal du délai est une question de fait qui est fonction de l’ensemble des circonstances de l’opération (conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien cédé et diligences du vendeur : annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc .). Le Conseil d’Etat a ainsi admis qu’une résidence principale cédée 22 mois après sa mise en vente peut être exonérée. De son côte, le fisc indique qu’un délai de vente d’un an est toujours normal ce qui ne signifie pas qu’il trouve toujours anormal un délai de vente supérieur à un an.
Attention, vous perdez le bénéfice de l’exonération si vous donnez en location votre ancienne résidence principale en attente de sa vente ou la mettez à disposition de membres de votre famille (enfants, parents, etc.) ou d’amis pendant cette période.
En cas de divorce ou de séparation, l’exonération bénéficie à celui qui a quitté le logement si les conditions suivantes sont réunies : le logement constituait la résidence principale du couple au moment du divorce ou de la séparation ; il a été occupé par l’ex époux ou l’ex concubin jusqu’à sa mise en vente.
Enfin, la vente d’un logement en construction par des époux en instance de divorce ou des concubins (pacsés ou non) qui se séparent donne droit à l’exonération si les deux conditions suivantes sont réunies : ce logement était destiné à devenir leur résidence principale et ils n’étaient pas propriétaires du logement qu’ils occupaient pendant la construction. Est exonérée sous des conditions de même nature la vente d’un logement en construction réalisée à la suite d’une mutation professionnelle ou de l’invalidité du vendeur ou de son conjoint ou concubin (ou de son décès).
Conseil : Dans le cas où la vente interviendrait longtemps après votre départ des lieux, afin de ne pas être privé de l’exonération, soyez à même de justifier que vous avez mis en vente le logement dès que vous l’avez quitté à un prix correspondant au marché local. Gardez trace notamment des annonces que vous avez fait paraître dans la presse ou sur Internet ou de vos démarches auprès d’agences immobilières.
Le régime des dépendances
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale bénéficient de l’exonération lorsqu’elles sont vendues en même temps qu’elle. Exonération aussi lorsqu’elles sont vendues à un acquéreur distinct, mais le délai séparant les deux ventes doit être au maximum d’un an.
Quelle est la définition des dépendances exonérées ? Ce sont des bâtiments annexes tels que les garages (situés à moins d’un kilomètre), les aires de stationnement, les passages, les cours, les chambres de service (situées dans le même immeuble), mais aussi le terrain entourant la construction quelle que soit sa superficie (sauf quand il est vendu comme terrain à bâtir).
3. Exonération d’un logement autre que la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la première vente d’un logement autre que la résidence principale est exonérée à condition :
que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente
qu’il réinvestisse le prix de vente dans l’achat ou la construction d’un logement destiné à constituer son habitation principale. L’affectation du logement à la résidence principale doit être réalisée dans les deux ans de la vente ; il est toutefois admis qu’elle intervienne dans l’année qui suit l’acquisition du logement lorsque des travaux sont réalisés. Si une partie seulement du prix de cession est réinvestie, l’exonération est limitée à cette fraction du prix ; le surplus est imposé dans les conditions de droit commun.
Le prix de cession peut également servir au remboursement de l’emprunt contracté pour l’achat du logement cédé, l’achat de la résidence étant financé par un nouvel emprunt.
L’exonération bénéficie aux dépendances. L’exonération n’est pas automatique : le vendeur doit la demander. La demande résulte d’une mention dans l’acte de vente.
Lorsqu’un couple marié vend un bien commun, l’exonération est appréciée distinctement pour chacun des époux. Si l’un d’eux a, antérieurement, déjà bénéficié de l’exonération (par exemple pour une vente réalisée avant le mariage), seul l’autre époux peut la demander, à hauteur de la moitié de la plus-value résultant de la vente du bien commun.
Attention : L’exonération s’applique uniquement à la première cession. On ne peut donc en bénéficier qu’une seule fois, sachant que seules les ventes réalisées depuis le 1er février 2012 sont prises en compte.
Cela étant, vous pouvez en bénéficier même si depuis cette date vous avez déjà vendu un ou plusieurs logements n’ayant pas ouvert droit à l’exonération (faute d’en remplir les conditions ou faute d’en avoir fait la demande).
4. Exonérations particulières
Immeubles sinistrés
En cas de revente d’un bien immobilier sinistré (incendie, inondations, etc.), le montant de l’indemnité d’assurance perçue à la suite du sinistre n’a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.
Retraités et invalides de condition modeste
Les titulaires d’une pension de retraite ou de réversion de même que les titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », bénéficient d’une exonération générale des plus-values qu’ils réalisent à condition qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente, leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (pour les ventes réalisées en 2017, ce seuil est fixé à 10.708 € pour la première part de quotient familial, montant majoré de 2.859 € pour chaque demi-part supplémentaire) et qu’ils ne soient pas passibles de l’ISF.
L’exonération s’applique même si c’est le conjoint du vendeur qui est titulaire de la pension de retraite ou de la carte invalidité ou mobilité-inclusion.
Les personnes âgées hébergées en maison de retraite sont exonérées de plus-value lors de la vente de leur ancienne résidence principale à condition que :
au titre de l’avant-dernière année précédant la vente, de ne pas être passibles de l’lSF et de ne pas disposer d’un revenu fiscal de référence supérieur à 25.180 € (revenu fiscal 2015 retenu pour les ventes réalisées en 2017) pour la première part de quotient familial majoré de 5.883 € pour la première demi-part et de 4.631 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
le logement soit resté inoccupé depuis l’entrée de son propriétaire dans l’établissement. Mais, l’exonération s’applique si le logement est resté occupé par un membre du foyer fiscal du cédant ou son concubin ;
la vente intervienne moins de deux ans après \’entrée dans l’établissement.
Les personnes adultes handicapées placées en foyer d’accueil bénéficient de l’exonération
sous les mêmes conditions.
En pratique, ce dispositif spécifique n’a d’intérêt que si l’exonération générale de la résidence principale ne peut pas jouer.
Savoir : Le point de départ du délai de deux ans correspond à la date à laquelle le vendeur est entré dans l’établissement spécialisé, même si le logement vendu n’était plus occupé par lui à titre de résidence principale à cette date, par exemple s’il a été hébergé chez des proches dans l’intervalle.
Vente n’excédant pas 15.000 €
La plus-value réalisée lors d’une vente dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 € est exonéré. En pratique, cette exonération est surtout susceptible de s’appliquer aux ventes portant sur des garages, des parkings, des terrains ou des locaux de petite surface.
Ce plafond s’apprécie bien par bien et non pas annuellement.
En cas de vente d’un immeuble par des époux, le plafond s’apprécie au regard de la quotepart de chaque époux. Autrement dit, dans la situation la plus fréquente où la part respective des époux est de 50 %, la vente est exonérée si le prix de cession n’excède pas 30.000 €.
En cas de vente d’un bien détenu en indivision, le plafond s’apprécie au regard de la part de chaque indivisaire (même solution pour les biens acquis en tontine).
Echange dans le cadre d’un remembrement urbain ou rural
Lorsque l’opération dégage une plus-value, celle-ci est exonérée à la condition que le remembrement soit conforme à la réglementation et que l’opération ne soit pas spéculative.
Cession d’un droit de surélévation
Les plus-values dégagées lors de la vente du droit de surélévation d’un bien immobilier réalisées jusqu’au 31 décembre 2017 sont exonérées. L’exonération est réservée aux opérations destinées à la construction de logements : l’acheteur doit s’engager à réaliser et à achever les travaux d’habitation dans les quatre ans suivant l’achat. S’il ne respecte pas cet engagement, l’acheteur est redevable d’une amende égale à 25% du prix de vente du droit de surélévation, sais licenciement, invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou décès.
Vente d’un immeuble destiné au logement social
Sont exonérées les plus-values réalisées jusqu’au 31 décembre 2018 lors de la cession d’immeubles :
à un organisme chargé du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association foncière logement, etc.) ;
à tout acquéreur qui s’engage à réaliser et à achever des logements locatifs sociaux visés
à l’article L 351-2, 3° et 5° du CCH dans les quatre ans ; l’exonération s’applique au prorata de la surface des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire. En cas de manquement à son engagement, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition, mais l’exonération partielle de la plus-value reste acquise au vendeur. L’exonération s’applique également lorsque l’immeuble est vendu à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou à un établissement public foncier de l’Etat (EPF) en vue de sa rétrocession à l’un des organismes précités dans le délai d’un an (trois ans en cas de rétrocession par un EPF) à compter de son acquisition ainsi que lorsqu’il est vendu à une société foncière solidaire s’engageant à construire ou le rétrocédant dans les troiss ans à un bailleur social.
Savoir : L’exonération s’applique également aux cessions ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine avant 2017 et réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante, soit le 31 décembre 2017 ou le 31 décembre 2018 selon que la promesse a acquis date certaine avant ou depuis le 1″ janvier 2016.
