- Qui est colocataire ?
- Le poids de la clause de solidarité
- Cautionnement
- L’assurance mutlirisque
- La restitution du dépôt de garantie
- Un contrat entre colocataires
Régime naturel pour les concubins et très en vogue chez les étudiants, la colocation se développe chez les jeunes actifs. Dans ces deux derniers cas, il s’agit d’un choix délibéré afin de bénéficier d’une surface habitable plus grande pour un loyer moins élevé. En raison des surfaces louées, le terrain de prédilection de la colocation reste la location nue mais elle peut aussi concerner un logement meublé. Le régime de la colocation est encadré par la loi Alur. Elle institue, notamment, un contrat type pour les colocations à bail unique qui doit être respecté par les parties. Un décret encore à paraître devrait définir le contrat type des colocations à baux multiples. (colocation à plusieurs contrats)
Qui est colocataire ?
Pour bénéficier de la protection de la loi (notamment en matière de plafonnement des loyers), chacun des colocataires doit devenir cotitulaire du bail en signant le contrat. Chacun des signataires est alors considéré comme locataire avec tous les droits et les devoirs que cela implique, notamment le paiement du loyer, des charges et l’exécution des réparations locatives. A défaut de cette signature, le« colocataire» sera considéré comme un simple occupant et n’aura aucun droit sur le logement, même s’il paye une partie du loyer.
Revers de la colocation pour le propriétaire : il devra notifier à chacun de ses colocataires (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier) toutes les informations qui sont susceptibles d’intéresser le bail (renouvellement, congé, augmentation de loyer).
Le poids de la clause de solidarité
S’il accepte des colocataires, le propriétaire fera insérer dans le bail une clause de solidarité pour toutes les obligations découlant du contrat, notamment pour le paiement des loyers et des charges. Cette clause lui permet de s’adresser au colocataire de son choix pour se faire payer la totalité du loyer ; le colocataire sollicité pourra de son côte se retourner contre le mauvais payeur.
Le colocataire solidaire qui quitte les lieux en donnant congé en cours de bail reste tenu du loyer et des charges dus par les autres colocataires jusqu’à la fin du bail en cours. Ce n’est que lors du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail que l’ancien colocataire sera libéré de ses obligations vis-à-vis du bailleur. Le congé du colocataire met fin à la solidarité lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant (et celle de sa caution) s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
En l’absence de clause de solidarité, le colocataire partant cesse d’être tenu du paiement du loyer et des charges, y compris pendant la période de son préavis.
Dans tous les cas, qu’il y ait ou non une clause de solidarité, le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail (qu’elle résulte du congé du bailleur ou du congé de tous les colocataires).
Cautionnement
Pour se protéger encore un peu plus, le propriétaire a tout intérêt à exiger, lorsque c’est possible, que chaque colocataire apporte en garantie la caution d’un membre de sa famille ou d’une autre personne étrangère à la colocation. Par précaution, le propriétaire demandera que cette caution soit solidaire. Ainsi, en cas d’impayés ou de dégradations, le propriétaire pourra s’adresser pour le tout à n’importe laquelle des cautions, libre à celle« mise en jeu » de se retourner ensuite vers les autres cautions ou les colocataires. Les cautions peuvent demander à limiter leur engagement au seul montant de la dette du locataire cautionné, mais le propriétaire sera peu enclin à leur donner satisfaction.
L’acte de cautionnement identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
L’assurance multirisque
La souscription d’une telle assurance est obligatoire dès l’entrée dans les lieux (incendie, dégât des eaux, etc.). Le bailleur exigera chaque année justification de cette souscription. Chacun des colocataires étant responsable des dégradations en proportion du montant de sa participation au loyer, chacun devra être assuré. En pratique, les assureurs proposent la souscription d’un contrat global couvrant tous les colocataires. Le nom de tous les colocataires doit alors figurer dans le contrat et il ne faudra pas oublier de modifier le contrat en cas de changement de colocataire. Si l’assureur l’accepte, chacun des colocataires peut aussi être assuré individuellement. Il est alors plus simple que tous les colocataires choisissent la même compagnie d’assurance (cela permet d’éviter que les assureurs ne « se renvoient la balle » en cas de sinistre). Le propriétaire ne peut pas imposer la compagnie de son choix.
Le contrat d’une colocation peut prévoir la possibilité pour le bailleur de souscrire pour le compte des colocataires une assurance couvrant les risques locatifs et de récupérer le montant de la prime.
La restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire n’a pas à restituer le montant du dépôt de garantie tant que le logement n’a pas été libéré par tous les colocataires. A la résiliation du bail, le dépôt de garantie est versé indifféremment à l’un ou l’autre des anciens colocataires sauf mention particulière insérée dans le bail.
Un contrat entre colocataires
Les colocataires ont tout intérêt à régler par écrit les conditions de fonctionnement de leur colocation (en pratique on parle de « pacte de colocation »). Par ce document écrit, véritable contrat, les colocataires vont organiser leur vie collective : délimitation des espaces communs et des espaces privatifs, détermination de la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, électricité, gaz, téléphone, taxe d’habitation, redevance télévision, produits ménagers, etc …), liste des meubles « collectifs » et privatifs avec indication de leur propriétaire (canapé, télévision, four à micro-ondes, etc.), conditions d’hébergement d’un tiers ou encore de départ anticipé de l’un des colocataires (remboursement d’une quote-part du dépôt de garantie, modalités d’arrêté des comptes avec les autres colocataires, etc.).
