- La location est-elle réglementée
- Conclure le contrat
- Le loyer
- La durée et la fin de la location
- La fiscalité
1. La location est-elle réglementée ?
La simple location de parkings (emplacements de stationnement ou boxes) n’est pas spécialement réglementée : Propriétaire et locataire peuvent aménager le contrat au mieux de leurs intérêts. Mais si un propriétaire loue à un même locataire un logement et un parking, la location du parking se trouve soumise à la réglementation contraignante des baux d’habitation. Le propriétaire ne peut y échapper que s’il établit que le parking n’est pas accessoire au logement. Pour ce faire, mieux vaut conclure le bail d’habitation et la location du parking à des dates distinctes, prévoir des conditions différentes (durée, congé, modalités de révision du loyer, etc.) et délivrer des quittances séparées.
2. Conclure le contrat
La location peut résulter d’un accord verbal mais l’établissement d’un contrat écrit est préférable pour éviter toute contestation ultérieure. Le contrat peut être rédigé sur une simple feuille de papier, en deux exemplaires datés et signé par les parties. Précisez la la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de la révision, ainsi que les modalités de résiliation du contrat.
3. Le loyer
Le loyer est fixé d’un commun accord entre les parties. Le bail peut comporter une clause d’indexation permettant la réévaluation automatique du loyer selon une périodicité déterminée (par exemple, tous les six du mois ou tous les ans).
Peuvent être retenus 1’indice du coût de la construction ou l’indice de référence des loyers, tous deux publiés par l’Insee.
Précisez dans le bail les modalités de paiement du loyer. Par exemple, un loyer payable d’avance, par mois ou par trimestre, au domicile du bailleur. A la différence des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut facturer le locataire, si cela est prévu dans le bail, des frais pour l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance (Rép. Quentin : AN 29-3-2011 p. 3152 n° 95625).
Précisions : Pour se prémunir du risque d’impayé de loyer le bailleur prudent demandera au locataire le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à un ou deux mois pour le loyer (la limitation du dépôt à un mois pour les baux de logements vides n’est pas applicable). Cette somme est restituable au locataire à la fin de la location.
4. La durée et la fin de la location
Aucune durée minimale ou maximale n’est imposée par la loi. Si rien n’est prévu dans le bail, la location est à durée indéterminée et chaque partie peut y mettre fin quand elle veut, sans avoir à justifier sa décision. Elle doit respecter un préavis d’usage, qui varie selon les régions (un mois, trois mois … ). Un autre délai de préavis peut être prévu dans le contrat.
Par exemple : « Le bailleur ou le locataire pourra à tout moment et sans motif résilier le contrat en donnant congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois à l’avance. »
Le bail peut prévoir que la location est consentie pour une durée déterminée (« La location est conclue pour une durée d’un an » ou « La location prendra effet le 1er avril 2015 et prendra fin le 31 mars 2016 »). A l’arrivée du terme, la location devient à durée indéterminée si le locataire continue à utiliser le parking sans opposition de la part du bailleur. Le contrat peut écarter cette conséquence de la tacite reconduction : « Le contrat est conclu pour une durée d’un an. A son expiration et sauf manifestation contraire des parties, il se renouvellera pour une égale durée. » Le propriétaire qui ne souhaite pas poursuivre la location après l’arrivée du terme a intérêt à envoyer au locataire un commandement de libérer les lieux.
L’insertion dans le contrat d’une clause de résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations ne s’impose pas lorsque la location est à durée indéterminée puisque le propriétaire peut alors mettre fin au contrat. Elle permet néanmoins d’aménager une réduction du délai de préavis. Autre avantage, elle incite fortement le locataire à respecter ses obligations et, en particulier, à payer son loyer dans les délais.
5. La fiscalité
L’achat d’un parking neuf est soumis à la TVA au taux normal, à laquelle il faut ajouter la taxe de publicité foncière (0,71498% du prix HT). S’il s’agit d’un parking ancien, vous payerez en principe
des droits d’enregistrement au taux de 5,80665% (taux applicable dans la quasi totalité des départements). Comme pour tout achat immobilier, vous payerez en plus de ces impôts divers frais (rémunération du notaire, formalités, etc.).
Les revenus retirés de la location du parking sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relèverez en principe du micro-foncier (CGI art. 32). Ce régime s’avère particulièrement avantageux pour les loueurs de parkings, puisque l’abattement de 30 % sur les loyers représentatif des charges (pratiqué automatiquement par l’administration) est bien supérieur aux charges réelles du bien. En tant que propriétaire, vous êtes soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris pour les places de parking souterrain dont la structure du bâtiment ne vous appartient pas (CE 16-3 2016 n° 374432 : RJF 6/ 16 n° 533). Le locataire du parking doit la taxe d’habitation si le parking est situé dans un rayon d’un kilomètre de son habitation : le parking est considéré dans ce cas comme une dépendance de son habitation (BOI-IF-TH-10-10-10 n° 180). Dans le cas contraire, la taxe d’habitation n’est pas due. La location d’un parking est en principe soumise à la TVA, mais elle y échappe le plus souvent par l’effet de la « franchise en base » accordée aux bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 33 200 € (CGI art. 293 B). En cas de revente du parking, vous serez imposé sur la plus-value (au taux global de 34,5 %) sauf si le prix de vente n’excède pas 15 000 €, ce qui sera souvent le cas en dehors des centres-villes des grandes villes. Quel que soit le prix de vente, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux si vous détenez le parking depuis plus de 30 ans (si la revente intervient après 22 ans de détention, vous ne serez exonéré que de l’impôt sur le revenu).
