Investir dans une maison abandonnée est une excellente opportunité pour les acheteurs à la recherche d’un projet immobilier unique et rentable. Ces biens, souvent délaissés et en mauvais état, peuvent être acquis à un prix avantageux, surtout si vous êtes prêt à entreprendre des travaux de rénovation. Que ce soit pour réaliser une plus-value à la revente ou pour rénover un bien dans un secteur prisé, les maisons abandonnées peuvent offrir de nombreux avantages. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les démarches à suivre, d’identifier les propriétaires et de connaître les règles légales en vigueur. Suivez nos conseils pour transformer ces bâtisses délaissées en véritables opportunités.
C’est quoi une maison abandonnée ?
Une maison abandonnée est un bien immobilier qui n’est plus habité ni entretenu depuis longtemps. Cela peut se manifester par un état dégradé, des fenêtres cassées, un jardin envahi par la végétation, et des signes d’abandon évidents. Plusieurs raisons expliquent cette situation :
- Absence de propriétaire : Le propriétaire est décédé depuis plus de 30 ans sans héritiers, ou bien les héritiers ont renoncé à la succession.
- Propriétaires absents : Les propriétaires sont connus mais ne résident plus dans le bien, soit par désintérêt, soit pour des raisons de santé ou de difficultés financières.
Dans de nombreux cas, les taxes locales comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation ne sont plus réglées, ce qui confirme souvent l’abandon du bien.
Quelles sont les conditions pour pouvoir acheter une maison abandonnée ?
L’acquisition d’une maison abandonnée peut être complexe et nécessite de suivre certaines étapes précises. Voici comment procéder pour devenir propriétaire d’un tel bien :
1. Rechercher le propriétaire
Avant toute acquisition, il est primordial de retrouver le propriétaire ou ses héritiers. Plusieurs options s’offrent à vous :
- Le cadastre : Vous pouvez consulter les informations cadastrales de la commune où se trouve le bien. Le cadastre recense et décrit les propriétés, et vous fournira les informations nécessaires.
- Le service de publicité foncière : Ce service vous permettra d’obtenir un relevé hypothécaire pour en savoir plus sur le bien et ses propriétaires.
- Les notaires et registres d’état civil : Ils peuvent également vous aider à identifier le ou les propriétaires.
- Le voisinage : Les voisins peuvent souvent fournir des indices utiles.
Une fois que vous avez identifié les propriétaires, vous pourrez leur proposer une offre d’achat. Si les héritiers sont difficiles à retrouver ou que la situation est floue, vous devrez faire preuve de patience.
2. Procédure d’état d’abandon manifeste
Si vous ne parvenez pas à retrouver le propriétaire, ou si celui-ci ne se manifeste pas, la mairie peut engager une procédure de déclaration d’abandon manifeste. Pour que cette procédure soit lancée, deux conditions doivent être remplies :
- Le bien est sans occupant à titre habituel.
- Le bien n’est plus entretenu.
La procédure est encadrée par les articles L2243-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales. Après enquête et procès-verbal constatant l’abandon manifeste, la commune peut acquérir le bien par expropriation simplifiée. Ce bien pourra ensuite être mis en vente, vous offrant l’opportunité de l’acheter.
3. Les biens sans maître
Un bien sans maître appartient automatiquement à la commune sur le territoire de laquelle il est situé, ou à l’État si la commune renonce à son droit d’acquisition. Un bien sans maître est défini comme :
- Un bien dont le propriétaire est décédé depuis plus de 30 ans sans héritiers.
- Un bien pour lequel les taxes foncières n’ont pas été réglées depuis plus de 3 ans.
La mairie peut décider de vendre ces biens sur le marché immobilier, généralement après une procédure de vente aux enchères.
4. Biens dans une succession vacante
Dans le cas où le propriétaire d’un bien abandonné est décédé sans héritier, ou si les héritiers renoncent à la succession, la propriété du bien revient à l’État. L’État peut ensuite décider de vendre ce bien via un appel d’offres ou une vente aux enchères. Il est possible de consulter ces biens sur le site des cessions immobilières de l’État, où vous trouverez une liste des propriétés disponibles.
Pourquoi investir dans une maison abandonnée ?
Investir dans une maison abandonnée peut s’avérer être une stratégie immobilière payante, à condition de bien évaluer les coûts de rénovation et les travaux nécessaires. Voici quelques raisons pour lesquelles cela peut être une bonne idée :
- Faire une plus-value : En rénovant une maison délabrée, vous pouvez augmenter considérablement sa valeur et réaliser une plus-value lors de la revente.
- Profiter d’un emplacement stratégique : Si la maison est située dans un quartier prisé ou dans une zone en développement, vous pouvez tirer parti de l’emplacement pour augmenter la valeur de votre investissement.
- Acquérir un bien unique : Certains biens abandonnés possèdent des caractéristiques uniques, comme une architecture remarquable ou une grande surface, ce qui peut attirer de futurs acheteurs.
- Investir avec un budget limité : Les maisons abandonnées sont généralement vendues à des prix inférieurs au marché, ce qui permet d’acquérir un bien à moindre coût et de répartir les coûts de rénovation sur plusieurs années.
Comment trouver des maisons abandonnées à vendre ?
Trouver une maison abandonnée demande souvent de l’investigation. Voici comment vous y prendre :
- Consultez les annonces immobilières en ligne, en ciblant les biens avec travaux.
- Contactez un professionnel de l’immobilier, tel qu’un agent immobilier ou un notaire.
- Écrivez à la mairie pour savoir si des biens abandonnés sont disponibles à la vente.
- Surveillez les ventes aux enchères immobilières, où ces biens sont parfois mis en vente.
Comment devenir propriétaire d’une maison abandonnée ?
Une fois que vous avez trouvé la maison abandonnée idéale, il reste à suivre les étapes classiques d’un achat immobilier :
- Faire une offre d’achat.
- Signer un compromis ou une promesse de vente.
- Obtenir un financement bancaire.
- Signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
- Effectuer les travaux de rénovation nécessaires.
À retenir sur les maisons abandonnées
Acheter une maison abandonnée est tout à fait possible et peut représenter une excellente opportunité d’investissement. Vous pouvez soit :
- Rechercher vous-même le propriétaire et lui faire une offre d’achat.
- Vous manifester auprès de la commune propriétaire du bien.
- Consulter les annonces immobilières ou les cessions immobilières de l’État.
Si vous êtes prêt à investir dans des travaux de rénovation et à patienter pendant les démarches, vous pourrez transformer une maison laissée à l’abandon en un bien de valeur.
