Vous avez visité de nombreux biens immobiliers et vous n’avez pas trouvé de logement en bon état qui vous intéresse. Ou encore, vous trouvez qu’un des biens visités présente un potentiel exceptionnel et vous vous sentez prêt, à la fois psychologiquement et financièrement, pour vous lancer dans ce genre d’opération. Alors, voici ce qu’il faut savoir pour vous lancer !
Investir dans un monument historique
Vous avez craqué pour un château, un manoir ou un hôtel particulier du XVIIIe siècle et souhaitez procéder à l’achat ? Il est vrai que certains de ces bâtiments sont magnifiques et parfois vendus au même prix que des grandes maisons luxueuses. Cependant, le prix de vente représente peu par rapport aux coûts d’entretien et de rénovation. Installer un réseau électrique moderne ou un chauffage central peut coûter une fortune. L’entretien du parc peut aussi être très coûteux. Toutefois, ce type de bâtiment peut générer des revenus si vous l’ouvrez au public, soit pour des visites, soit pour des locations ponctuelles.
Trouver un monument historique
Les agents immobiliers classiques ne sont pas les mieux placés dans ce domaine. Le mieux est de chercher sur Internet, car quelques sites se spécialisent dans la rénovation à des fins de défiscalisation. Sinon, des agences immobilières haut de gamme comme Barnes, Féau, Dauchez ou Terres et Demeures de France peuvent proposer ce type de bien.
Vous pouvez aussi consulter la base Mérimée, qui recense tous les monuments historiques sur le site www.culture.gouv.fr.
Évaluer l’état du bâtiment
Un monument historique est par nature ancien et souvent en mauvais état. Les architectes des bâtiments de France (ABF) peuvent vous aider, ainsi que les conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE). Ces structures sont publiques et gratuites et peuvent vous conseiller sur l’état du bâtiment, les travaux autorisés et les aides disponibles.
Profiter des avantages fiscaux
L’État aide fortement les propriétaires de monuments historiques en matière de fiscalité. Vous pourrez déduire de vos revenus imposables une grande partie des travaux de restauration. Toutefois, acheter un monument historique pour de la défiscalisation n’est pas toujours rentable. C’est un achat réservé aux passionnés et connaisseurs.
Il est important que le bien soit classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Vous pouvez vérifier ces informations sur la base Mérimée. Les immeubles avec le label Fondation du patrimoine sont également éligibles à ces dispositifs fiscaux.
Un monument historique est considéré comme ouvert à la visite lorsqu’il est accessible au public 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables (dimanches, jours fériés, etc.) entre avril et septembre, ou alors 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
Si vous n’occupez pas le bien, mais qu’il génère des revenus par des visites ou des locations pour des événements comme des mariages ou des séminaires, vous pouvez déduire l’intégralité des travaux et charges de vos revenus fonciers, y compris les intérêts d’emprunt. En cas d’excédent, celui-ci est reportable sur les revenus globaux pendant six ans.
Si vous occupez le bien tout en générant des revenus (par exemple, en ouvrant une partie au public), les charges et travaux relatifs à la partie publique sont déductibles à 100 %, tandis que ceux liés à la partie occupée sont imputables à hauteur de 75 %.
Enfin, si vous ne souhaitez pas ouvrir le bien au public, sachez que vous pouvez tout de même obtenir des subventions pour les travaux via les directions des affaires culturelles (Drac), comme précisé sur le site www.associations-patrimoine.org.
Le fisc impose une condition de conservation du bien pendant 15 ans pour bénéficier des avantages fiscaux.
Acheter un bâtiment à réhabiliter dans un quartier ancien
Sans avoir les épaules pour acheter un monument historique, vous pouvez quand même investir dans des quartiers anciens et réhabiliter un immeuble ou une partie d’immeuble. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier du régime Malraux. Ce régime a été mis en place pour rénover les centres-villes parfois dotés de bâtiments remarquables et qui se dégradaient progressivement.
L’immeuble à réhabiliter doit être situé dans un secteur sauvegardé (article L. 313-1 du Code de l’urbanisme), dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Amvap) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Il faut le restaurer entièrement, le destiner à l’habitation et le louer pendant neuf ans.
Le taux de la réduction d’impôts varie selon le périmètre où se trouve l’immeuble à restaurer. De nombreux travaux et charges sont déductibles, dans la limite de 100 000 €. Le taux de réduction d’impôts est fixé à 22 % pour les opérations portant sur des immeubles situés dans une Amvap ou une ZPPAUP et 30 % pour les secteurs sauvegardés.
Les investissements forestiers
Vous pouvez aussi investir dans des bois ou des terrains à boiser. L’acquisition doit être réalisée par des propriétaires de parcelles de moins de 4 hectares en vue de les agrandir. L’acquéreur doit s’engager à les conserver pendant quinze ans et à leur appliquer un plan simple de gestion agréée par le centre régional de la propriété forestière. La réduction d’impôt est égale à 18 % du montant des investissements réalisés. Les dépenses prises en compte sont plafonnées annuellement à 5 700 € pour une personne seule ou à 11 400 € pour un couple soumis à une imposition commune. Vous pouvez, par exemple, investir dans un groupement foncier forestier, qui vous permet d’acheter des parcelles boisées en Sologne, en Alsace ou dans d’autres forêts françaises.
Des travaux forestiers de replantation et d’entretien permettent aussi de bénéficier d’un crédit d’impôt fixé à 18 % du montant des travaux (25 % pour les adhérents à une organisation de producteurs), plafonné à 6 250 € pour une personne seule et 12 500 € pour un couple. La fraction des dépenses non prises en compte est reportable pendant quatre ans (huit ans en cas de sinistre forestier). Il faut garder le bien pendant huit ans.
Le Pinel dans l’ancien
Si vous refaites presque complètement un logement, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel réservé normalement au logement neuf.
Ce dispositif peut être appliqué pour l’achat d’un logement qui ne répond pas aux normes de décence en vue de sa réhabilitation si, après les travaux, les performances techniques approchent de celles des logements neufs. Il s’agit de réhabilitation lourde. Pour bénéficier du dispositif, vous devez avoir achevé les travaux deux ans après l’acquisition du logement.
L’investissement est plafonné à 300 000 € par an et le prix de revient de l’investissement est retenu à hauteur de 5 500 € par m² par an. Vous bénéficiez ensuite de réductions d’impôt importantes : 12 % du prix d’acquisition du local majoré du coût des travaux sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans.
Si vous investissez en outre-mer, le taux de réduction d’impôt est de 23 % sur six ans, de 29 % sur neuf ans et de 32 % sur douze ans.
Le local doit ensuite être loué pendant toute la période, mais vous pouvez loger des ascendants et des descendants (parents et enfants). Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.
Ce type de dispositif est moins connu que le Pinel dans le neuf, mais est tout à fait intéressant. Cependant, il est important de bien se renseigner avant sur l’opération.
Investir en outre-mer
Les DOM (Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte), la Nouvelle-Calédonie ou encore les îles Wallis-et-Futuna, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy manquent de logements et l’investissement dans ces zones géographiques est aidé par l’État.
Vous pouvez acheter neuf ou réhabiliter un logement qui doit ensuite être loué. Le taux de la réduction d’impôts est fixé à 18 % du prix de revient du logement, majoré des travaux s’il a été réhabilité. Cette réduction est étalée sur cinq ans. Des plafonds de loyer et de ressources des locataires sont exigés. Ils sont globalement plus favorables que les plafonds prévus pour le Pinel en métropole. Les interlocuteurs dans ce domaine sont rares en métropole, mais votre banquier peut vous donner plus d’informations dans ce domaine.
Investir outre-mer implique de se rendre sur place afin de vérifier ce qu’on vous vend et de s’assurer que le marché est porteur. Inutile de se retrouver avec un logement sur les bras que vous ne pourrez pas louer et avec un redressement fiscal.
Acheter des logements pour louer en meublé
Vous pouvez aussi investir dans des logements meublés pour les louer.
Il peut s’agir de la résidence principale du locataire si, par exemple, vous louez à un étudiant dans l’année ou à quelqu’un qui ne souhaite pas s’installer durablement. Il peut aussi s’agir de meublé touristique lorsque le locataire reste quelques jours, voire une nuit. Les locations en meublé se développent beaucoup ces dernières années, car elles offrent une rentabilité supérieure à la location vide et sont également plus souples.
Les villes contrôlent de plus en plus souvent les locations touristiques, car dans les grandes villes où la demande de logements est forte, les locations de courte durée empêchent des habitants d’accéder à un logement. Renseignez-vous à la mairie au préalable si vous avez ce genre de projet.
Il faut bien sûr que le logement soit décent et suffisamment meublé : un décret fixe la liste des meubles que doit contenir le logement et un bail type s’il s’agit de la résidence principale du locataire est désormais obligatoire (voir service-public.fr).
Le grand avantage du meublé est un régime d’imposition très favorable : en dessous de 32 900 € de revenus fonciers par an, un abattement forfaitaire de 50 % est prévu.
Pour des locations saisonnières comme les gîtes ruraux classés « gîtes de France », meublés de tourisme et chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire pour charge est majoré à 71 % des recettes.
Et même au-delà de ces plafonds, les déductions d’impôt peuvent être importantes, car les travaux, les charges exceptionnelles peuvent être déduites. Il faut se renseigner sur le site service-public.fr ou bien auprès de votre centre des impôts ou de l’Adil.
Vous pouvez devenir loueur professionnel si les loyers dépassent 23 000 € par an, si ce montant dépasse vos autres revenus professionnels (sauf les pensions de retraite) et si vous êtes inscrit au registre du commerce. Dans ce cas, outre les abattements, vos biens sont considérés comme votre outil de travail et sont exonérés de l’impôt sur la fortune.
Acheter un bien vendu par l’État
Lorsqu’un bien immobilier n’a pas d’héritier ou lorsque les biens sont saisis par les services fiscaux, il revient à l’État et le Service des domaines est chargé de le vendre. Dans certains cas, l’État met en vente des bâtiments administratifs. Les mises à prix sont souvent très attractives, et on trouve à la fois des terrains et des immeubles bâtis à usage d’habitation ou de bureaux. Les ventes font l’objet d’une publicité préalable dans des journaux d’annonces légales, des journaux locaux, sur Internet ainsi que par voie d’affiches dans les locaux administratifs.
Une visite préalable du bien vendu est organisée selon les modalités précisées dans la publicité. Le site ventes-domaniales.fr donne tous les biens mis en vente région par région. La vente de ces immeubles peut être organisée sous trois formes : la vente par appel d’offres, la vente par adjudication ou la cession amiable.
La vente par appel d’offres commence par une publicité, c’est-à-dire la publication d’une annonce dans divers journaux, notamment la presse locale. Les personnes intéressées envoient leur proposition d’achat, parfois appelée candidature. Une commission se réunit et choisit l’acquéreur en fonction de son dossier. Ce système est plutôt prévu, selon France Domaines, pour la vente de biens qui a priori intéressent peu de personnes. Il peut s’agir d’immeubles entiers ou de petits terrains enclavés.
La vente par adjudication, c’est-à-dire les enchères, peut être organisée par le service des domaines, un notaire ou un avocat. Un cahier des charges est rédigé, servant de titre de propriété à l’adjudicataire et peut être consulté avant la vente. Les acheteurs ou leur représentant doivent être présents lors des enchères, qui doivent être énoncées à voix haute et de façon intelligible. Il est conseillé d’être aidé d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.
Afin qu’un acheteur soit déclaré adjudicataire d’un lot immobilier mis en vente, il faut que l’enchère soit maintenue après extinction de deux feux allumés consécutivement. La vente devient définitive après l’extinction du deuxième feu, sauf si des collectivités locales décident de préempter le bien. Il n’y a pas de droit de surenchère, sauf si la vente se fait à la barre du tribunal de grande instance.
France Domaine conseille aux personnes intéressées par un bien vendu aux enchères de se rapprocher du service gestionnaire pour obtenir des précisions sur les modalités pratiques d’organisation de la vente et les caractéristiques juridiques et d’urbanisme du bien.
Une caution financière est généralement demandée pour juger du sérieux du candidat, quel que soit le mode de vente choisi.
Enfin, la vente amiable peut être consentie de manière exceptionnelle pour des biens spécifiques, notamment ceux de petite taille et/ou enclavés, ou pour des biens restés invendus après adjudication.
Acheter en SCI
Il arrive que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (par exemple, en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce, ou en cas de décès). Il est aussi possible de souhaiter devenir propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs. Cela peut concerner un couple non marié souhaitant acheter ensemble.
S’il s’agit d’un couple marié, la constitution d’une SCI est souvent moins importante, car l’acquisition peut se faire selon les termes du contrat de mariage. En l’absence de contrat, le régime de la communauté de biens s’applique, et le bien immobilier acquis après le mariage appartient en parts égales aux deux époux.
En général, ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent. Les propriétaires doivent alors apprendre à gérer ensemble l’immeuble et à prendre des décisions conjointes. Toutefois, chaque propriétaire est libre de sortir de l’indivision à tout moment, souvent via la vente du bien.
L’autre solution est de créer une société civile immobilière (SCI). Le bien immobilier devient alors la propriété de la société, et chaque investisseur obtient des parts sociales correspondant à son apport. Ce type de structure est particulièrement utilisé au sein de familles, permettant à plusieurs membres d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier.
Les SCI sont régies par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants. Il suffit de deux personnes pour constituer une SCI, sans condition de nationalité, ni de maximum de membres. Même un mineur peut être associé dans une SCI. La durée maximale de la société est de 99 ans. Les statuts de la SCI régissent son fonctionnement et doivent être rédigés par un professionnel du droit.
Les statuts doivent préciser plusieurs éléments clés : l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité lors des décisions importantes, des clauses spécifiques en cas de vente ou échange de parts, ou encore des agréments pour les entrées ou sorties d’associés.
Un gérant est nommé pour gérer les affaires courantes, tandis que les décisions plus importantes sont prises en assemblée, selon les majorités définies dans les statuts. Dans une SCI familiale, les parents sont souvent cogérants, et leur mandat dure jusqu’à leur décès ou jusqu’à la fin de la société.
Les statuts sont généralement rédigés par un notaire pour éviter tout problème juridique. Il y a également plusieurs formalités à accomplir : enregistrement des statuts, publicité légale, et inscription au Centre de formalité des entreprises. Cela explique pourquoi la création d’une SCI coûte environ 5 000 €, et sa gestion engendre également des frais.
Si vous achetez en SCI, notez qu’il n’y a pas de délai de rétractation de dix jours lors de la signature de l’avant-contrat, car ce droit est réservé aux particuliers. En SCI, c’est la société qui devient propriétaire du bien, et non une personne individuelle.
Acheter dans une résidence services
Investir dans un logement pour étudiants ou pour des personnes âgées est une option intéressante. En revanche, les résidences de tourisme ne bénéficient plus de dispositif de défiscalisation.
Une résidence services est une résidence neuve avec des logements accompagnés de services (petit-déjeuner, ménage, entretien, etc.). Ce type de résidence permet de profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Censi-Bouvard, calculée sur le prix de revient du bien, dans une limite de 300 000 € par an. Cela offre une réduction d’impôt de 11 % étalée sur neuf ans.
Si la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt sur le revenu de l’année, l’excédent peut être reporté sur les six années suivantes. Le bien doit être confié à un exploitant via un bail commercial pendant neuf ans, et l’exploitant doit proposer aux locataires au moins trois services : le petit déjeuner, le ménage, la fourniture du linge de maison, et la réception de la clientèle.
Cependant, la rentabilité de ce type d’investissement dépend de plusieurs facteurs : l’emplacement de la résidence, la qualité de l’exploitant, et les conditions du bail. Souvent, les loyers versés par l’exploitant sont gonflés artificiellement au début pour attirer les acheteurs, mais peuvent chuter par la suite. Si la résidence n’attire pas suffisamment de locataires, ou si l’exploitant est peu performant, cela peut entraîner des difficultés, telles que des logements dévalués ou un redressement fiscal, en raison de la perte des avantages fiscaux.
Investir dans ce type de résidence nécessite donc de bien se renseigner sur l’exploitant et de vérifier le taux de remplissage des autres résidences qu’il gère. Ce placement s’adresse avant tout aux investisseurs avertis.
Pour certains travaux de réhabilitation dans des résidences de tourisme de plus de 15 ans, une réduction d’impôt de 20 % est applicable sur les dépenses engagées, avec un plafond de 22 000 € par logement. Les travaux d’isolation ou d’accessibilité aux personnes handicapées en font partie.
