- Bien s’informer, pour bien acheter
- Qui fixe le prix ?
- L’accès aux enchères
- Le déroulement de la vente
- Le paiement du prix et des frais
- En cas de non-paiement dans les délais
- L’immobilier aux enchères : tableau résumé
Il existe trois types de ventes aux enchères (ventes sur adjudication) pour les immeubles :
- les ventes des Domaines : elles concernent les biens provenant de successions en déshérence ou au bénéfice desquelles les héritiers ont renoncé, mais également les biens dont l’administration ne veut plus garder la propriété. Les immeubles ainsi vendus peuvent être classiques (logement, bureau, commerce) ou très particuliers (caserne désaffectée, phare etc.) ;
- les ventes judiciaires : les biens vendus proviennent généralement d’une liquidation judiciaire ou, plus souvent, d’une saisie immobilière ;
- les ventes des notaires : les biens sont vendus volontairement aux enchères par leur propriétaire.
La vente des notaires sur internet
Les notaires ont mis en place un système dénommé “immo-Interactif”, sorte d’”ebay” de l’immobilier, permettant de vendre et d’acheter de l’immobilier sur internet.
Après expertise, vendeur et notaire fixent la mise à prix du bien. Une publicité, comportant toutes les informations utiles (photos, descriptif, diagnostics, plans, mise à prix, dates et horaires des visites, etc.) est mise en ligne sur le site “www.immobilier.notaires.fr” et diffusée sur d’autres supports. Pour pouvoir formuler une offre d’achat, l’acquéreur intéressé doit au préalable s’inscrire sur le site afin de recevoir un agrément électronique et un mot de passe. La vente débute au jour fixé et dure 48 heures. Toute offre formulée dans les deux dernières minutes repousse de deux minutes la période des réceptions des offres. A l’issue de la période de mise en vente, le vendeur est libre de choisir l’offre d’achat qu’il souhaite. Un compromis de vente est signé et la suite de la procédure se déroule comme pour une vente traditionnelle.
Bien s’informer, pour bien acheter
Quel que soit le type de vente, une publicité est organisée suffisamment à l’avance pour permettre aux acquéreurs potentiels de visiter les lieux et de prendre connaissance des conditions de la vente.
La publicité est effectuée par voie de presse, le plus souvent dans des journaux spécialisés (des journaux d’annonces légales, journaux locaux), mais aussi sur Internet. Les ventes judiciaires font également l’objet d’un affichage au tribunal de grande instance et sur le bien mis en vente.
Les conditions des visites sont précisées dans l’annonce. Elles se déroulent généralement dans le mois précédant la vente. Elles sont collectives à date et heure fixes.
Le cahier des conditions de vente est le document fondamental d’une vente aux enchères. Il contient tous les renseignements sur les conditions de la vente et deviendra contrat de vente à part entière. Il comporte un descriptif précis de l’immeuble : état du bien, garantie contre les vices, servitudes éventuelles, affectation actuelle du bien (bureau, logement ou autre}, vente libre ou occupée, informations relatives au règlement de copropriété, etc. Y figurent également les conditions financières de la vente : frais à la charge de l’acquéreur, délai de paiement et mise à prix.
Il est impératif de lire avec attention le cahier des conditions de vente avant de lancer les enchères. Il peut être consulté chez le notaire chargé des opérations, au greffe du tribunal de grande instance pour les ventes judiciaires au service des impôts fonciers pour les ventes des Domaines.
Qui fixe la mise à prix ?
La mise à prix des ventes sur saisie immobilière est fixée par le créancier poursuivant. Elle correspond le plus souvent au montant de la dette et peut donc être très inférieure à la valeur réelle de l’immeuble. Dans les autres cas, le prix de départ est fixé par le vendeur après expertise (en général 75 % de la valeur de l’expertise).
Pour les ventes des notaires, le vendeur peut choisir une mise à prix supérieure à celle préconisée par le notaire, mais il a tout intérêt à accepter la mise à prix proposée par celui-ci. A défaut, il devra prendre en charge le coût de l’expertise et des visites et, en cas de non-vente, une part des frais de publicité et d’organisation des enchères. Le vendeur peut aussi préférer à la vente avec mise à prix la vente avec « prix de réserve et point de départ des enchères ». Dans cette vente avec prix de réserve une valeur indicative du bien _ un point de départ des enchères – est donnée dans la publicité et au démarrage de la vente et est généralement de l’ordre de 70 % du prix de réserve (celui-ci ne pouvant pas excéder la valeur de l’estimation).
L’accès aux enchères
Le particulier qui veut enchérir lui-même est considéré comme étant un amateur, c’est le terme utilisé. L’accès aux enchères est libre, sauf pour les ventes judiciaires, où l’amateur doit se faire représenter par un avocat ; dans les ventes autres que judiciaires, le particulier peut désigner un mandataire qui enchérira à sa place (conjoint, ami, avocat, notaire, etc.).
Pour pouvoir enchérir, l’amateur doit justifier de son identité, de son domicile, mais aussi de sa solvabilité en déposant le jour de la vente un chèque de banque ou un chèque certifié. Pour les ventes judiciaires, ce chèque de consignation n’est pas nécessaire si la banque se porte caution.
Le montant de la consignation est précisé dans le cahier des conditions de vente : en général 10 à 20 % de la mise à prix. A noter que les notaires de la chambre des notaires de Paris acceptent un chèque classique jusqu’à un montant de mise à prix de 125 000 € et de consignation de 25 000 €. La consignation est de 5 ou 20 % pour les ventes des Domaines sauf si la mise à prix est inférieure à 7 500 € (il n’y a pas alors de consignation). Le chèque sera immédiatement restitué à l’amateur après la vente en cas d’insuccès ; son montant s’imputera sur le prix de vente et les frais si l’amateur devient acquéreur (adjudicataire).
Le déroulement de la vente
Quel qu’en soit le type, la vente aux enchères suit un rituel immuable. Après ouverture solennelle de la séance, lecture du cahier des conditions de vente et rappel de la mise à prix et du montant minimal pour enchérir (par exemple les enchères se feront par tranches de 1 000 ou de 2 000 €), les enchères débutent. Elles prennent fin généralement après l’extinction de deux feux (ou mèches) successifs, sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion (vente « à la bougie ») ou, pour certaines ventes judiciaires, après l’écoulement de 90 secondes au chronomètre (vente« au chronomètre»). La vente est faite au plus offrant.
La première enchère portée doit correspondre au montant de la mise à prix. S’il n’y a pas de mise à prix, la première enchère correspondra au montant minimal pour enchérir (par exemple 1 000 €).
En l’absence d’enchère, la vente ne se fait pas et le vendeur conserve le bien. Par exception, en cas de vente judiciaire, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix.
La vente sur adjudication ne devient définitive que si aucune surenchère n’intervient. La possibilité de surenchérir n’est exclue que pour les ventes des Domaines. Sous cette réserve, toute personne peut se porter acquéreur du bien en proposant 10 % de plus que le montant de la dernière enchère pendant les 10 jours qui suivent l’adjudication. Le surenchérisseur doit faire déposer par huissier un chèque de banque du montant de la surenchère (10 % de la dernière enchère) chez le notaire chargé de la vente ou auprès du greffe du tribunal de grande instance (pour les ventes judiciaires, le chèque peut être remplacé par une caution bancaire). Le bien est ensuite remis en vente aux enchères, le prix de départ étant celui de la dernière enchère augmentée de la surenchère.
Le paiement du prix et des frais
Le prix de la vente doit être versé dans un très bref délai afin d’éviter le paiement d’intérêts.
Pour les ventes des notaires, le solde du prix peut être versé dès le 11 ème jour suivant la vente (à l’expiration du délai de surenchère). Il doit en tout état de cause être acquitté au plus tard 45 jours après la vente, faute de quoi des intérêts au taux légal seront exigés, avec une majoration de 5 points à compter du 75 ème jour. Pour les ventes judiciaires, le délai maximal est de 2 mois avec intérêts au taux légal passé ce délai.
Pour les ventes des Domaines, l’acquéreur peut payer en une, deux ou trois fois selon la valeur du bien :
prix n ‘excédant pas 15 000 € : paiement total dans le mois de la vente ;
prix compris entre 15 001 € et 7 5 000 € : la moitié du prix dans le mois de la vente sans intérêt, le solde étant réglé dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal ;
prix supérieur à 7 5 000 € : un premier tiers dans le mois de la vente sans intérêt un second tiers dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal, le solde dans un nouveau délai supplémentaire de 3 mois avec intérêts au taux légal.
En sus du prix de vente, l’acquéreur doit payer certains impôts et frais d’un montant à ne pas négliger. Pour les ventes des Domaines, droits d’enregistrement et contribution de sécurité immobilière sont exigibles (comme dans une vente classique). Pour les ventes des notaires ou les ventes judiciaires, il faut ajouter les frais préalables à la vente (selon le cas : rédaction du cahier des conditions de vente, frais de publicité, frais de poursuite engagés par le créancier) et les émoluments du notaire ou de l’avocat.
En cas de non-paiement dans les délais
S’il s’agit d’une vente judiciaire, le bien est remis en vente aux enchères pour sa mise à prix initiale ; on parle de “réitération des enchères” ou de “folle enchère”. Le mauvais payeur perd les 10 % du montant de la mise à prix qu’il a dû consigner pour participer aux enchères (ils sont acquis aux créanciers). Il doit en outre régler les frais «taxés» lors de son acquisition (vente initiale), c’est-à-dire les frais de poursuite du créancier. Passé un délai de deux mois à compter de l’adjudication, il est également tenu jusqu’à la revente du bien des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère. La revente sur folle enchère en cas de non-paiement du prix dans le délai imparti n ‘est pas prévue pour les autres types de vente. Pour les ventes amiables des notaires, le vendeur ne peut qu’accorder un délai de paiement supplémentaire à l’acquéreur ou demander rannulation de la vente. Pour les ventes des Domaines, l’acquéreur peut être poursuivi en paiement comme s’il s’agissait d’un impôt impayé, sauf si l’administration préfère rannulation de la vente avec versement de dommages et intérêts.
