Les résidences seniors ont le vent en poupe et séduisent de plus en plus de retraités. Elles leur permettent en effet de profiter des services que nécessitent leur âge tout en préservant leur indépendance. C’est un concept qui séduit également de nombreux investisseurs, soucieux de percevoir des revenus locatifs et de se constituer un patrimoine immobilier solide.
Pourquoi les résidences seniors rencontrent-elles autant de succès ?
Avec une espérance de vie qui s’allonge, les personnes retraitées sont de plus en plus nombreuses et les prochaines années voient arriver la vague des babyboomers. Ces résidences seniors avec services (RSS) se démarquent parmi les autres établissements pour les personnes âgées car elles s’adaptent à une perte progressive d’autonomie. Les retraités peuvent s’y installer en pleine santé et savent qu’ils pourront y rester même lorsqu’ils commenceront à décliner. C’est une sécurité qui séduit.
Combien coûte un investissement en résidence senior ?
Le prix d’un logement en résidence senior varie beaucoup selon l’emplacement de l’établissement, les prestations qu’il propose et la taille de l’appartement. On trouve en effet de simples studios comme des logements trois pièces.
Ce type d’investissement est plus onéreux qu’un achat immobilier dit classique, car une résidence senior intègre généralement des parties communes, comme une salle de sport, une piscine, un parc, dont tous les résidents peuvent profiter.
Néanmoins, avant d’acheter, comparez le prix du bien avec ceux pratiqués dans la région pour être sûr de ne pas vous faire avoir. Il est possible de trouver des studios à vendre en résidence senior à partir de 80 000 € environ, et ce tarif peut vite grimper jusqu’à 400 000 € selon les services proposés, l’emplacement et l’environnement.
Un investissement rentable et sécurisé
Acheter une résidence de services pour les retraités vous permettra, comme tout investissement locatif, de percevoir des revenus complémentaires et de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre. Mais pas seulement !
La résidence senior bénéficie d’un fort taux de rentabilité qui séduit de nombreux investisseurs. Celui-ci est en effet supérieur à 4%. De plus, une fois le bail commercial signé avec l’exploitant de l’établissement, vous n’aurez aucun risque de loyers impayés.
En tant que propriétaires, vous aurez donc simplement la taxe foncière à payer, ainsi qu’une assurance habitation. Certains exploitants demandent également une participation aux charges de la copropriété.
Une gestion simplifiée
L’investissement locatif dans une résidence senior ne fonctionne pas comme un investissement immobilier standard. Vous allez en effet signer un bail commercial avec un gestionnaire et c’est lui qui s’occupera ensuite de tout : du taux de remplissage de la résidence à l’organisation de ses rénovations ou encore au contact avec les locataires.
Il est important de bien choisir votre exploitant : il faut quelqu’un qui possède de l’expérience dans la gestion de résidences seniors ainsi qu’une bonne santé financière. Il supportera en effet les périodes plus creuses sur son patrimoine personnel. Gérer une résidence senior n’est pas à portée de tout le monde : il y a notamment des certifications à obtenir.
Des avantages fiscaux
Lorsque vous investissez dans une résidence de services pour senior, vous devenez loueur en meublé professionnel (si vous gagnez plus de 23 000 € par an et que cette somme concerne plus de la moitié de vos revenus) ou non professionnel (si le montant des recettes est inférieur). En tant que LMNP, vous n’aurez pas à payer la TVA et c’est le régime micro-Bic qui s’applique. Vos loyers bénéficieront donc d’un abattement de 50 % avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu.
C’est aussi une solution de défiscalisation puisque la loi Censi-Bouvard vous offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, équivalente à 11 % de la valeur immobilière du bien.
La loi Pinel propose également des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent dans le neuf.
Les pièges à éviter
- Les résidences seniors fonctionnent en effet de la même façon qu’une résidence de tourisme. Si un logement reste vide trop longtemps, il est possible que l’exploitant vous impose une baisse de loyer. C’est un point à clarifier avec lui avant de signer le bail.
- Vérifiez aussi le taux d’occupation de la résidence ainsi que les différentes prestations qu’elle propose et leur prix. Est-elle vraiment attractive pour les seniors ?
- Pensez à la revente en faisant attention à l’emplacement. Est-ce que l’environnement est vraiment calme ? La RSS se trouve-t-elle à côté de commerces et de services de proximité ? De transports en commun ?
Comment choisir la résidence senior dans laquelle vous allez investir ?
Vous devez opter pour un établissement bien situé dans le centre-ville. C’est en effet l’un des principaux critères que chercheront les futurs résidents qui veulent se déplacer à nouveau facilement et rester autonomes.
Choisissez également une résidence qui compte de nombreux logements, afin que les charges soient réparties entre les nombreux investisseurs et qu’elles ne soient pas trop élevées pour vous. Misez sur un minimum de 80 lits.
Renseignez-vous bien sûr sur la qualité de vie au sein de cette résidence. Est-ce que ceux qui y vivent apprécient les prestations ? Avez-vous des retours positifs ? N’hésitez pas à consulter les forums et les sites spécialisés sur Internet. Choisissez un établissement calme.
Vous devez aussi vérifier que d’autres établissements du même type ne se trouvent pas à proximité. Autant éviter au maximum une concurrence trop forte !
