Les critères d’octroi de prêts bancaires

Lorsque vous cherchez à obtenir un prêt bancaire, il est crucial de saisir les critères que les banques appliquent pour analyser les demandes de financement. Ce guide offrira une analyse approfondie des divers éléments considérés par les institutions bancaires, allant de vos informations personnelles à la spécificité de votre initiative. Vous comprendrez comment des facteurs tels que votre gestion bancaire, votre potentiel d’épargne, et même votre emploi sont susceptibles d’influencer la décision finale. En outre, nous discuterons des tactiques comme le lissage de crédit et la révision, qui peuvent vous permettre d’améliorer vos chances d’obtenir un prêt. Que vous soyez un nouvel acheteur ou un investisseur expérimenté, ces conseils vous aideront à mieux organiser votre dossier de prêt et à optimiser vos chances de succès.

Le risque et les critères d’évaluation bancaire

Pour une institution bancaire, accorder un prêt signifie évaluer un risque. La banque approuve ou non un financement après avoir examiné la situation et apporté une réponse à la question : Quels risques sont encourus ? Elle envisagera les pires scénarios pour éviter tout risque éventuel.

Ainsi, plus votre situation est stable et rassurante, plus vous augmenterez vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.

Elle procède à une évaluation à deux variables : le risque personnel et le risque du projet. Elle devra réaliser une étude exhaustive en se basant sur des critères spécifiques. Voici les facteurs que les institutions financières considèrent pour analyser votre profil :

• L’âge.
• La situation familiale.
• Les revenus (salaire, prime, pension, revenus locatifs, et autres revenus complémentaires).
• L’apport personnel.
• La capacité d’endettement.
• La capacité d’épargne.
• La profession et la situation professionnelle (salarié, chef d’entreprise, auto­entrepreneur).
• La gestion de votre compte bancaire (respect de l’autorisation de découvert, gestion de compte) ; Les actifs (biens immobiliers).
• Le savoir-être.
• La clarté de votre projet.

La banque a besoin de toutes ces informations pour cerner qui vous êtes et analyser objectivement votre situation.

Ainsi, pour obtenir facilement un prêt immobilier, il faudra maximiser vos chances. Et cela commence par choisir un bien immobilier correspondant à vos moyens, notamment lors d’une première acquisition immobilière.

Si votre taux d’endettement excède la limite fixée ou que votre reste à vivre est trop faible parce que vous vous êtes engagés dans une maison ou un appartement coûteux, vos chances d’obtenir un prêt seront réduites.

Dans la même idée, votre saut de charge (la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité à rembourser) ne doit pas être trop important.

Supposons que deux personnes soumettent chacune un dossier pour l’achat d’un bien immobilier principal ou pour l’obtention d’un prêt similaire, dans les mêmes conditions. Ces deux personnes présentent des profils très différents, l’un a 45 ans, sans épargne et sous CDI, tandis que l’autre a 25 ans, sans épargne et sous CDI. Certes, la banque ne doit pas porter de jugement subjectif sur la personne. Néanmoins, pour la banque, la donnée « 45 ans» associée à la donnée « sans épargne» constitue un risque élevé. Bien plus élevé que pour une personne de 25 ans.

Le manque d’épargne à cet âge est considéré comme un profil bancaire défavorable, quelles que soient les situations que cette personne a pu traverser dans sa vie.

Les divers types de contrats de travail ne sont pas forcément exclusifs. Il n’est pas indispensable d’avoir un CDI pour pouvoir emprunter, bien que cela facilite les accords de prêt. Il faut savoir mettre en avant ses atouts, notamment l’épargne mensuelle, les comptes positifs, peu d’excès de jeu d’argent, peu d’excès de loisirs.

Les banques ne sont pas aveugles et elles connaissent les types de contrats accordés aux jeunes infirmières, notamment des CDD renouvelés tous les 18 mois, qui ne sont pas pour autant exclus, lors d’une demande d’emprunt bancaire.

Les deux situations disqualifiantes sont le cas d’une personne ayant un revenu inférieur au RSA et celui d’une personne fichée banque de France. Être au chômage n’empêche pas d’être finançable ni d’être auto-entrepreneur de moins de 2 ans. Un statut défavorable à un moment donné de votre vie ne vous empêche pas d’obtenir un financement; c’est un ensemble de variables qui détermine la décision finale.

Votre comportement bancaire

Un des éléments clés pour un prêteur est son profil bancaire. Il s’agit de votre aptitude à gérer vos finances. Un usager qui parvient à épargner, qui n’est jamais à débiteur, et qui sait démontrer à la banque qu’il contrôle ses dépenses et ses revenus, est un usager que la banque veut soutenir. Répartir intelligemment votre budget entre charges fixes, charges variables et revenus est un critère essentiel, car il prouvera à votre conseiller financier que vous savez organiser vos finances pour réaliser votre projet.

Votre conseiller financier exigera vos relevés bancaires sur 3 mois, ce qui vous oblige à maintenir une gestion bancaire impeccable pendant cette période. Vous devrez donc :

• Prouver que vous épargnez régulièrement (et pas uniquement pendant 3 mois, car sur vos relevés d’épargne, l’historique des dépôts sera enregistré. Le banquier pourra consulter les dates de dépôt et par conséquent, il verra si à chaque début de mois une partie de vos revenus est versée sur le compte. On estime qu’une épargne est intéressante si elle fait environ 10-15 % de vos revenus).
• Maintenir une gestion de compte rigoureuse (évitez les excès de sorties et de loisirs pendant ce délai).
• Éliminer les paris sportifs et les jeux de hasard, soyez prudent avec vos investissements, bien que les investissements en cryptomonnaie ne soient pas des dépenses perdues, les cryptomonnaies ne sont pas encore bien perçues par les banques, en raison de leur volatilité et de leur manque de sécurité actuel.
• Réduire, voire éliminer vos crédits à la consommation et vos crédits renouvelables, ce qui vous aidera à diminuer vos dépenses fixes et votre ratio d’endettement afin d’avoir une meilleure solvabilité.

Quelle solution retenue si vous avez un ou plusieurs crédits en cours ?

1 ère option : Attendre

L’institution bancaire va évaluer votre profil bancaire face à ce prêt à la consommation, observer le genre de crédit à la consommation. Si il s’agit d’une voiture par exemple, cela reste un emploi utile tant que c’est votre unique véhicule. Si le crédit est un prêt étudiant, il s’agit d’un prêt nécessaire. Cependant, si le crédit concerne un rachat de plusieurs crédits à la consommation, pour régler des impôts ou une dette, cela n’aura pas la même répercussion aux yeux de votre conseiller financier.

2ème option: Lisser le prêt

Le lissage de crédit immobilier est une méthode financière qui consiste à ajuster les paiements mensuels d’un prêt immobilier à celles des autres prêts du bénéficiaire, de façon à disposer d’échéances régulières jusqu’au paiement complet de tous les prêts. Il peut se faire en majorant ou réduisant les mensualités du prêt bancaire en fonction de la capacité de paiement mensuel et des objectifs.

Au cas où vous voudriez déterminer votre capacité d’emprunt selon votre état financier actuel, voici la méthode à utiliser :

Une fois votre capacité d’emprunt mensuelle obtenue, il suffira de la multiplier par la durée du prêt envisagé pour connaître votre capacité de crédit totale.

Si le bénéficiaire a, par exemple, divers emprunts mais que les paiements mensuels cumulés sont trop élevés pour lui, la banque se chargera d’adapter le remboursement du nouveau crédit immobilier, au fur et à mesure que les autres prêts se terminent.

Cette solution permet d’augmenter le coût du prêt et de respecter le budget de l’emprunteur, en prévenant des paiements mensuels trop élevés au début (nous y reviendrons plus en détail un peu plus loin).

Troisième option : Renégocier les crédits existants

En principe, la renégociation de crédit se fait lors d’une diminution des taux d’intérêt. Elle permet également, de réduire la durée du prêt pour terminer le remboursement plus vite, ou de prolonger la durée du crédit pour diminuer les paiements mensuels et abaisser le taux d’endettement ; le combinant les deux est également possible.

Contrairement au rachat de crédit qui, à mon sens, peut être parfois plus coûteux que bénéfique, la renégociation du prêt auprès de votre banque peut être plus facile, car elle vous exempte de démarches administratives en cas de rachat du crédit par une autre institution. Elle permet aussi de ne pas payer des frais de compensation prévus par l’ensemble des banques en cas de rachat. Cependant, la révision du prêt dans votre banque ne sera souvent pas sans frais non plus. Très souvent, le bénéficiaire doit payer les frais de dossier.

Le rachat de prêt par une autre institution permet de mettre en compétition les banques et il est possible d’obtenir des meilleures conditions chez un concurrent plutôt que dans votre établissement. Même dans ce cas, vous pouvez être amené à régler divers frais notamment, les frais de dossier bancaire et les frais de pénalité pour remboursement anticipé (nous verrons ce détail un peu plus loin).

Quoi qu’il en soit, il est recommandé de comparer soigneusement les offres proposées et les coûts engendrés par votre banque pour une renégociation avec ceux des établissements concurrents pour un rachat, afin de opter pour la solution la plus avantageuse.

Garder son épargne ou rembourser le crédit à la consommation ?

Si le montant de votre trésorerie correspond au montant de votre crédit à la consommation, il serait plus sage de garder votre trésorerie plutôt que de rembourser votre crédit à la consommation. Car lorsque vous solliciterez un prêt à la banque pour un projet immobilier, elle voudra vérifier si vous avez de l’épargne (cette épargne est une sécurité en cas de coup dur). En effet si vous payez votre prêt à la consommation en cas d’imprévu, la situation deviendrait difficile à gérer. La banque est plus favorable lorsque le client possède 10 à 15 % des fonds empruntés, pour la simple et bonne raison qu’en cas de vacances de location ou d’autres problèmes, vous pourrez compenser le manque de liquidités. Il serait donc plus sage d’adapter ou de répartir vos crédits, plutôt que d’épuiser vos économies.

Conseil : c’est toujours plus simple d’acheter lorsqu’on est locataire que lorsqu’on est hébergé à titre gratuit, car malgré le fait que vous n’avez pas de loyer à régler, le conseiller bancaire ignore comment vous gérez vos charges fixes si vous en avez très peu. Néanmoins, si vous économisez beaucoup chaque mois sans exception, en étant hébergé à titre gratuit, cela peut jouer en votre faveur.

Le scoring bancaire

Nous avons abordé la question du comportement bancaire. Parlons à présent du second critère qui influencera la décision : le scoring bancaire.

Le scoring bancaire est un outil informatique permettant d’analyser le profil du demandeur et le projet, selon des critères d’éligibilité. L’algorithme a été créé sur la base de plusieurs facteurs standards, du plus positif au moins positif.

Concrètement, votre scoring bancaire correspond à une évaluation spécifique de votre profil client qui permettra à la banque de vous catégoriser. Chaque conseiller gère des segments spécifiques, et propose des produits bancaires à chaque client, en fonction de sa catégorie.

Pour une sollicitation de crédit, le conseiller bancaire entre votre scoring dans l’algorithme informatique qui donne une réponse décisive. Si vous êtes noté favorablement, votre dossier est favorable à l’obtention (mais ceci ne valide pas d’office votre financement).

Mais si vous n’êtes pas noté favorablement, il ne vous reste plus qu’à faire usage de vos compétences en négociation, car le conseiller analysera en profondeur votre projet (le pire que vous risquez est un rejet total de votre dossier).

La notation bancaire repose sur un accord nommé « Bâle II », ce système prudentiel mis en place par le Comité Basel sous l’égide de la Banque des règlements internationaux, définit des normes et des règles pour le risque de crédit.

La notation bancaire est calculée par l’outil grâce à différents facteurs et risques, attribuant à une personne une cote allant de 1 à 9, 9 étant la moins favorable et 1 la plus favorable.

Illustrons ces cotes par des cas : une personne qui possède un revenu de 2 500 €, une épargne de 15 000 € et un prêt de 200 000 € se verra attribuer la cote de 2. À l’inverse, cette même personne sans prêt pourrait très bien avoir une cote de 1, car elle ne comporte pas de risque. Ces cas sont valables uniquement si la personne analysée possède un historique bancaire irréprochable.

Franchement, la banque n’étudie même pas les dossiers dont les cotes sont en dessous de 8, même si la personne est en CDI. Ces cotes représentent un risque et des problèmes de fonctionnement trop élevés que la banque n’est pas en mesure d’assumer.

Lorsqu’on sollicite une banque pour un financement, celle-ci ne dispose pas de votre historique bancaire et n’a pas connaissance de votre profil, elle attribue donc une cote abaissée de 8. En d’autres termes, lors d’un démarchage de banque, votre talent de négociation sera sévèrement testé.

Une note équivalente à 7 ne signifie pas un refus de financement systématique, cependant il se peut que la décision soit plutôt prise par le directeur de banque ou même par la direction régionale et non par le conseiller avec qui vous avez échangé.

Après l’attribution de votre note, celle-ci n’est pas figée, elle est actualisée tout au long de votre parcours ou jusqu’à votre changement de banque. Chaque événement de votre vie peut entraîner une répercussion sur cette note. Par exemple, si vous perdez votre travail, votre note va diminuer. Il en sera de même si vous avez des refus de prélèvements, des refus d’opération, des comptes négatifs ou que vous êtes à découvert. Votre capacité d’emprunt sera donc très limitée.

Cette note a pour objectif de rapporter à la banque le niveau de risque qu’elle encourt à autoriser le crédit à l’emprunteur évalué. L’analyse d’un client est cependant propre au conseiller : une personne possédant plusieurs crédits sera limitée sur ses futurs emprunts tandis qu’une personne disposant d’un patrimoine élevé empruntera plus facilement. À profil équivalent, les particularités de chaque personne ont une part importante dans l’octroi d’un crédit, il n’y a pas de typologie de client.

Votre notation bancaire dépend des facteurs ci-après (de la plus favorable à la moins favorable) :

• Les économies : Plus de 25 % du revenu > de 10 à 25 % > de 5 à 10 % > de 0 à 5% > 0%
• Le métier : Cadre supérieur, entrepreneur, fonctionnaire > cadre, libéral > employé > ouvrier > étudiant > chômeur.
• La sécurité d’emploi : Plus de 3 ans d’ancienneté > de 1 à 3 ans > de 0 à 12 mois > moins de 6 mois > CDD ou période d’essai.
• La contribution financière à votre projet : Plus de 30 % > de 25 % à 30 % > de 10 à 25 % > moins de 10 % > aucun apport.
• Le budget annuel restant : Plus de 20 000 € > plus de 10 000 € > plus de 5 000 € > plus de 3 000 € > moins de 3 000 €
• Les antécédents bancaires / la gestion bancaire Aucun incident sur 3 ans > Aucun incident sur l’année > 1 ou plus sur l’année > découvert sur les 6 derniers mois > plusieurs découverts.
• La dette : Moins de 20 % > 20 à 30 % > de 30 à 35 % > de 35 à 40 % > 40 % et plus
• Garanties ou services bancaires : détient des assurances dans l’établissement bancaire (quelle que soit la nature), des comptes d’épargne et des placements > Détient des assurances et des comptes d’épargne > Détient seulement des services et produits de base (comme une carte bancaire) > Ne détient aucun produit financier.

En fonction de ces critères, l’institution financière vous assignera à un agent en particulier. Bien évidemment, plus vous détendrez de produits, plus vous serez valorisé par l’institution, ce qui facilitera vos démarches d’investissement.