Le rôle des banques dans un prêt immobilier

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques jouent un rôle crucial en tant qu’intermédiaires et régulateurs du financement. Leur rôle ne se limite pas simplement à fournir des fonds, mais englobe également un ensemble de responsabilités et d’obligations visant à protéger les emprunteurs et à assurer la stabilité économique.

C’est toujours la banque qui gagne !

Vous avez probablement entendu cette phrase plus souvent qu’un croupier ne dit « Faites vos jeux ». Et non, nous ne parlons pas d’une défaite cuisante au Black Jack, mais bien des récits de vos rendez-vous bancaires. Surprenant, n’est-ce pas ?

Vous pourriez être tenté de penser que, comme au casino, le système bancaire n’est qu’un jeu truqué où la maison gagne toujours. Cependant, contrairement à une partie de Black Jack où les cartes sont effectivement contre vous, le monde bancaire fonctionne différemment.

En réalité, les institutions financières sont encadrées par un ensemble de règles et de lois strictes. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, ces réglementations sont conçues pour créer un environnement où chacun peut tirer son épingle du jeu. Les mécanismes bancaires ne sont pas là pour vous faire perdre votre chemise, mais plutôt pour établir un équilibre entre la banque et ses clients.

Donc, la prochaine fois que vous entrez dans votre agence bancaire, rappelez-vous : vous n’êtes pas à Las Vegas, et votre banquier n’est pas là pour vous bluffer !

Le rôle des banques

Débutons par les diverses fonctions de la Banque Centrale Européenne, de la Banque de France et des établissements « de détail » en ce qui concerne le financement. La BCE (Banque Centrale Européenne) est entre autres, responsable de produire et de répandre la devise.

Pour être précis, la BCE a pour mission, comme les autres institutions centrales, d’administrer la production de l’euro et sa distribution dans la zone euro. Elle génère donc sa propre devise.

Vous l’aurez saisi, il lui est donc aisé d’avoir des liquidités. L’argent généré par la BCE peut être de la devise fiduciaire, sous forme d’espèces métalliques et de coupures de banque. Mais la plupart de l’argent émis l’est sous forme de devise scripturale (représentation sur les relevés en banque de façon « numérique » ). La devise scripturale est composée de simples opérations d’écriture. Ce genre de devise constitue plus de 90 % de la devise en usage.

Chaque organisme bancaire est obligé de posséder d’un relevé à la Banque centrale. C’est par le biais de ces relevés bancaires que la Banque centrale européenne (BCE) instaure la stratégie monétaire.

Quand une banque a nécessité de fonds pour satisfaire les versements réalisés par ses usagers (si ses usagers prélèvent plus d’argent de leurs avoirs qu’ils n’en versent), elle les sollicite à une autre banque. De l’autre côté, quand une banque a des fonds accessibles (ses usagers versent plus d’argent sur leurs avoirs qu’ils n’en prélèvent), elle les offre aux autres banques. C’est ce que l’on nomme le système interbancaire.

Les banques s’accordent des crédits de fonds pour des périodes très brèves, s’étendant de 24 heures à un an. Les règlements entre banques s’effectuent uniquement à travers les relevés qu’elles ont à la banque centrale.

Les pourcentages d’intérêt sur le système interbancaire agissent de base aux banques pour établir les pourcentages d’intérêt des prêts qu’elles octroient à leurs usagers.

Mais quand une banque n’obtient pas la somme requis auprès des autres banques, elle peut se tourner à la BCE qui va lui accorder des fonds à un pourcentage d’intérêt nommé « pourcentage des activités principales de refinancement ». La banque est obligée, pour cela, fournir à la BCE, des sûretés sous forme de valeurs de créances de valeur qu’elle possède. On dit qu’elle se « réapprovisionne » auprès de la Banque centrale.

Si la BCE accroît le pourcentage de ses activités de refinancement, les banques vont répercuter cette augmentation sur le pourcentage d’intérêt reçu sur les prêts qu’elles octroient. À l’opposé, si la BCE réduit le pourcentage de refinancement, les banques vont réduire le pourcentage d’intérêt de leurs prêts.

Le rôle de la banque de France

La Banque de France, appelée la « banque des banques », est la banque centrale en France. Elle tient un rôle crucial dans l’économie française, en contrôlant l’inflation et en gérant le surendettement des français.

La banque de France a diverses tâches :

• Participer à la stratégie monétaire européenne qui équivaut à la ligne directrice monétaire du pays. Cette stratégie monétaire autorise de soutenir notre économie et de conserver la constance des prix, et donc la capacité d’achat.
• Garantir la solidité financière, en supervisant l’activité des banques et des compagnies d’assurance, et en s’assurant de l’équilibre du dispositif financier, de manière à toujours assurer le soutien de l’économie et la sauvegarde de l’épargne. Elle conçoit les normes de prudence et s’assure à leur application. Aucun organisme de crédit ne peut accorder de l’argent sans son autorisation. Quand les établissements de détail en ont nécessité pour leur solidité, elle leur accorde de la liquidité.
• Simplifier l’accès au service bancaire pour le grand public et identifier des réponses aux personnes en état de surendettement. Elle administre les registres d’incidents de paiement : FICP, FCC et FIBEN (un glossaire à la fin du livre détaillera ces acronymes) ainsi que les cas de surendettement.

La Banque de France analyse les soumissions de dossiers de surendettement. Avec au moins un comité par région, la BdF s’approche des particuliers se trouvant dans l’incapacité de faire face à leurs dettes.

C’est sans doute le dispositif le plus bénéfique quand on ne peut plus régler ce que l’on a à rembourser. Il offre la possibilité d’avoir une « nouvelle opportunité ».

Les banques, appelées « de détail » ou de voisinage, ont deux procédés pour accorder des prêts à leurs usagers :

La première réside à rassembler des versements auprès des foyers (leurs gains, collecte sur comptes d’épargne) et des sociétés (versements à vue, versements à terme, comptes d’épargne).

Comme les versements de leurs usagers sont habituellement disponibles à court terme et que les crédits qu’elles octroient sont sur le long terme, les banques convertissent une épargne disponible préexistante en crédit ajusté aux nécessités de l’économie. Ce mécanisme est synthétisé par l’adage « les versements font les prêts ».

Toutefois, il s’agit ici d’un simple déplacement d’argent d’un usager vers un autre ; il n’y a donc pas de génération monétaire.

La deuxième technique utilisée par les banques de détail pour accorder des prêts à leurs usagers réside justement à générer de la devise, c’est-à-dire à réaliser un prêt sans avoir la somme équivalent en fonds. Pour ce faire, les banques de détail vont alimenter le compte bancaire de leur usager, de la somme du prêt octroyé. Par un simple processus d’écriture, elles vont ainsi générer de la devise, de façon dématérialisée.

Tous égaux devant la loi

Comme mentionné précédemment, il existe un véritable juste milieu entre l’établissement bancaire et l’usager. Les institutions financières sont régies par des législations qui les interdisent d’outrepasser leur autorité (notamment par exemple sur les pourcentages d’intérêt lors de l’octroi d’un financement).

Les professionnels bancaires maîtrisent les législations en application et sont tenus de les respecter. Mais en ce qui concerne les usagers, c’est une autre affaire. Quelqu’un vous a-t-il déjà listé vos prérogatives et devoirs lors de l’adhésion à un financement ? Êtes-vous en mesure d’identifier le moment où un professionnel bancaire dépasse les limites de son autorité ?

Vous êtes tenu de maîtriser vos prérogatives et les faire appliquer. Cette section peut considérablement influencer votre façon de discuter avec votre conseiller bancaire. Celui-ci peut supposer que vous méconnaissez totalement les législations qui régissent les institutions financières, ce qui vous procure un avantage. Et dans une discussion, avoir un avantage sur la partie opposée vous avantage.

Dans le contexte du financement bancaire, on compte pas moins de 6 législations, qui ont toutes, pour but, de défendre l’emprunteur et de prévenir le danger de surendettement des usagers des institutions financières.

Loi Sapin 2

La modification Bourquin, du nom du parlementaire qui a soutenu ce plan, se réfère à l’annulation annuelle de l’accord d’assurance emprunteur. Cette réglementation oblige les établissements bancaires à agréer toute requête d’annulation de l’assurance emprunteur.

Chaque année, à l’échéance annuelle de l’accord, l’usager peut annuler son engagement, sans avoir de sanction ou de coûts à régler, ceci, même pour les financements les plus anciens. Il n’est pas non plus obligé d’avoir à expliquer sa résolution.

Mise en vigueur officiellement depuis le 1er janvier 2018, la loi Sapin 2 propose cette option aux usagers, dans un objectif d’optimisation des modalités d’annulation des accords d’engagement. Elle autorise à l’usager d’effectuer des épargnes et/ou d’accroître le degré de protection.

Cependant, cette réglementation ne s’applique que selon des critères spécifiques que chaque adhérent doit observer, s’il désire annuler son accord :

• L’annulation commence après une période d’un an. La réglementation Hamon s’applique à tout accord d’assurance signé depuis moins d’un an.
• L’adhérent peut annuler l’accord, à l’échéance annuelle: envoyer une notification (une lettre d’annulation avec avis de réception) qui est en principe, au moins 2 mois avant le terme de l’échéance annuelle. Il est fortement recommandé de contrôler au préalable cet aspect dans l’accord, afin de se certifier du temps utilisé. En cas d’annulation d’un accord en cours, offrir un nouvel accord avec des termes similaires à celles de l’accord annulé.

Loi Murcef

La loi Murcef a pour objectif l’optimisation des rapports entre les organismes bancaires et leurs usagers. Mise en application le 11 décembre 2001, elle éclaircit et consolide les renseignements fournis aux usagers par les banques. La réglementation Murcef prévoit diverses dispositions :

• Elle proscrit toutes les transactions de ventes groupées (interdiction de commercialiser en même temps un financement et une assurance emprunteur). Elle autorise donc à l’emprunteur de faire intervenir la concurrence en choisissant pour la délégation d’assurance.
• Cette réglementation proscrit également à toute entité physique ou morale fournissant son concours à l’attribution d’un financement de recevoir une avance, une rémunération, des coûts de démarches ou d’établissement de dossier, avant le paiement effectif des fonds (par exemple, lors d’une adhésion à un financement grâce à un courtier, le courtier ne pourra être rémunéré avant la signature de l’acte).
• La réglementation MURCEF autorise de mieux saisir les engagements signés. Lors de la création d’un compte bancaire, l’usager doit bien saisir les termes de l’accord qu’il signe avec l’organisme.

La banque est tenue de ainsi clairement exposer toutes les données de services et les prix (notamment les coûts de gestion de compte, coûts de délivrance d’une carte de crédit et intérêts divers en cas de découvert).

• Elle proscrit de forcer l’usager à des engagements combinés, aussi nommés « packages » : par exemple, une banque ne peut exiger à l’usager de s’engager à une assurance alors qu’il demande l’obtention d’une carte de crédit.

Loi Scrivener 1 et 2

Destinée à défendre l’emprunteur, la loi Scrivener instaurée en 1979 était appuyée par la secrétaire d’État à la Consommation Christiane Scrivener. La réglementation Scrivener offre un cadre légal à l’obtention d’un financement immobilier. Elle autorise de consolider la protection du débiteur, en lui garantissant une information augmentée et une plus grande sauvegarde. En effet, grâce à cette réglementation, les établissements bancaires se voient dans l’obligation d’établir un délai de rétraction et de proposer la possibilité de remettre en question l’accord.

Il faut d’abord comprendre que les établissements bancaires étaient enclins à ne pas transmettre clairement les données relatives aux modalités de leurs financements, qu’il soit question d’un financement à la consommation ou d’un financement immobilier. Cette condition a mené de nombreux particuliers au surendettement. Les réglementations Scrivener 1 et 2 ont pour objectif de consolider la protection des emprunteurs.

La réglementation loi Scrivener 1 relative aux financements à la consommation vous s’applique à vous lorsque :

• Vous effectuez des travaux d’un prix inférieur à 75 000€
• Vous refinancez des financements, quel qu’en soit la somme

La réglementation loi Scrivener 2, quant à elle, s’applique aux financements immobiliers pour :

• Les acquisitions supérieures à 75 000 €
• Le refinancement des financements qui comprennent au moins un financement immobilier

Cette réglementation ne s’applique que les financements immobiliers à utilisation d’habitation et les particuliers. Elle ne s’applique pas les acquisitions réalisées via une SCI (Société Civile Immobilière).

Ces deux réglementations exigent à l’établissement bancaire d’octroyer 10 jours de délibération à l’emprunteur, période durant laquelle l’emprunteur peut se retirer.

Important : à partir de la date d’obtention de votre engagement de financement, vous la gardez pendant 10 jours sans la retourner. Vous ne serez en mesure de parapher et retourner votre engagement qu’à partir du 11ème jour, sans quoi votre engagement sera jugé comme invalide et devra être réémise.

Simultanément, la réglementation interdit à l’organisme prêteur de changer l’engagement pendant 30 jours. Toujours dans l’objectif de défendre l’emprunteur, la réglementation Scrivener 2 exige une condition suspensive d’obtention de financement. Cette disposition suspensive peut être mentionnée dans votre compromis de bien immobilier.

Et cette disposition incluse dans le compromis doit spécifier différents aspects comme la somme du financement, son pourcentage, sa période ainsi que la période d’application de la disposition (qui ne pourra pas être moindre à 1 mois).

Grâce à cette disposition, si l’acheteur n’obtient pas son financement immobilier, il pourra tout simplement se désister à la promesse d’achat, sans coûts. Mais si l’acquéreur obtient son financement immobilier, la transaction sera alors finalisée.

Enfin, il faut noter que la réglementation Scrivener réglemente les pénalités de remboursement prématuré (celle-ci indique que la somme maximum des pénalités ne pourra pas être plus élevé à un semestre d’intérêt ou à 3 % du capital restant dû) et elle autorise d’interrompre le remboursement des échéances en cas de conflit.

Pour finir, la dernière mesure préventive de cette réglementation n’est autre que l’interruption de remboursement du financement. Cependant, cette disposition peut être employée uniquement dans le contexte d’un financement construction. L’emprunteur peut y faire appel en cas de conflit avec le constructeur. Lorsque le conflit est résolu, le remboursement des échéances peut recommencer normalement.

Loi Neirtz

La loi Neirtz a pour objectif d’accroître la anticipation du surendettement, de sensibiliser créanciers et emprunteurs, et de structurer les démarches de résolution des difficultés de surendettement. Bien qu’elle ait été supprimée en l’an 2000, certaines mesures sont toujours en vigueur. La réglementation indique que le créancier est tenu de contrôler la capacité de remboursement de tout emprunteur avant d’octroyer un crédit immobilier ou tout autre type de crédit, et contrôler les crédits en cours.

C’est dans ce contexte que le FICP (Registre national des Incidents de remboursement de Crédits aux Particuliers) a été établi. Il répertorie les incidents de paiement avérés, ainsi que les dispositions de traitement des situations de surendettement. Ce registre a pour objectif de vous interdire d’emprunter si vous y êtes enregistrés (fiché Banque de France).

Loi Lagarde

La Loi du 1er juillet 2010 souhaitée par Christine Lagarde, accorde aux emprunteurs l’option de leur assurance de financement immobilier. Vous êtes en mesure de sélectionner une assurance différente de celle de votre établissement bancaire, sans encourir le risque de voir annuler votre engagement de financement.

Les ajouts de la réglementation Lagarde concernant l’assurance emprunteur se synthétisent en 3 grandes dispositions :

• Vous êtes en mesure de sélectionner, avant la signature de votre financement, une assurance extérieure à votre établissement bancaire pour garantir votre emprunt. On évoque dans ce cas de délégation d’assurance. La seule exigence à observer est simple : les protections de l’accord que vous désirez doivent être (au moins) similaires à celles comprises dans l’accord d’assurance de votre établissement bancaire prêteur.
• Si vous n’observez pas le principe de similarité des protections, l’établissement bancaire est en mesure de rejeter ce changement, mais elle a le devoir de vous justifier son refus par écrit, dans un temps de 10 jours ouvrables.
• Si vous informez à votre établissement bancaire que vous désirez déléguer votre assurance emprunteur, l’établissement bancaire a défense de changer les termes de financement convenues préalablement. Autrement dit, elle ne peut ni vous réclamer une contrepartie financière, ni vous faire acquitter de nouveaux coûts de dossiers, ni accroître votre pourcentage d’intérêt.

Loi Lemoine

La proposition de réglementation de la députée Patricia Lemoine a finalement été adoptée le 17 février 2022. Elle prévoit 3 dispositions :

• La faculté de résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur et sans coûts pour les particuliers ayant souscrit à un financement immobilier à utilisation d’habitation ou combiné (habitation et professionnel) ;
• La faculté à l’oubli et l’évolution de la table de référence de la convention AERAS (le formulaire de santé complété lors de l’adhésion à une assurance emprunteur);
• Interdiction de demander des renseignements relatives à l’état de santé de l’assuré, pour certains accords.

Les évolutions stipulées dans le contexte de la réglementation Lemoine doivent entrer en vigueur à partir du 1er juin 2022 pour les nouveaux accords, et à partir du 1er septembre 2022 pour les anciens accords, signés avant le 1er juin 2022.

L’assureur ne peut plus demander des renseignements sur l’état de santé de l’assuré pour certains accords d’assurance emprunteur, selon les conditions suivantes :

• Vous empruntez une somme maximale de 200 000 euros (par personne), tous financements immobiliers et assureurs inclus : les financements à la consommation et les financements professionnels ne sont pas inclus
• Le paiement total du financement immobilier doit se terminer avant les 60 ans de l’assuré.

NB : L’absence de formulaire relatif à l’état de santé de l’assuré s’applique uniquement les financements immobiliers accordés pour l’acquisition de biens à utilisation d’habitation ou mixte. Les acquisitions en SCI ou les financements à la consommation sont écartés du système.