Les différences entre un prêt pour un achat dans l’ancien et dans le neuf

Emprunter pour l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf présente différentes caractéristiques et considérations à bien comprendre.

Pour commencer voici les principales différences entre les deux types d’acquisition :

Acquisition d’un achat dans l’ancien :

1. Caractéristiques du bien : un bien immobilier dans l’ancien est déjà construit et a été précédemment habité. Il peut nécessiter des travaux de rénovation ou de mise à jour en fonction de son état.
2. Prix d’achat : les biens immobiliers dans l’ancien peuvent avoir un prix d’achat plus bas par rapport aux biens neufs, mais cela peut dépendre de la localisation, de l’état et de la demande sur le marché.
3. État du bien : les biens anciens peuvent nécessiter des réparations et des travaux de rénovation. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires après l’achat.
4. Frais de notaire : les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien sont généralement plus élevés que pour un bien neuf, car ils sont calculés sur la base du prix d’achat. Ils sont en moyenne de 8 % du montant du bien.
5. Plus-value immobilière : si vous revendez un bien immobilier ancien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté, vous pourriez être assujetti à une taxe sur la plus-value immobilière.

Info utile : pour rappel, aujourd’hui la vente de sa résidence principale n’est pas sous soumise à l’imposition.

Acquisition d’un achat dans le neuf :

1. Caractéristiques du bien : un bien immobilier neuf est récemment construit et n’a jamais été habité. Il est généralement livré avec des équipements modernes et des normes de construction actuelles. Il bénéficie, en autre, de la garantie décennale.
2. Prix d’achat : les biens immobiliers neufs ont tendance à avoir un prix d’achat plus élevé que les biens anciens en raison des coûts de construction et des caractéristiques modernes.
3. État du bien : les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation immédiate, juste d’installation, ce qui peut réduire les coûts initiaux.
4. Frais de notaire : les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier neuf sont moins élevés que pour un bien ancien, car ils sont calculés sur la base du prix de vente et incluent souvent des réductions. Ils sont en moyenne de 3 % à 4 % du montant du bien.
5. Garanties constructeur : les biens neufs sont souvent couverts par des garanties constructeur telles que la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement, etc., offrant une protection contre les défauts de construction pendant une période donnée.
6. Avantages fiscaux et aides : avec les réglementations en vigueur, il peut y avoir des avantages fiscaux ou des aides pour l’achat d’un bien immobilier neuf, comme des réductions d’impôts ou des incitations à l’investissement locatif. Découvrez notre article sur comment rendre un investissement locatif rentable.
7. Économies d’énergie : les biens neufs sont souvent conçus selon des normes d’efficacité énergétique plus élevées, ce qui peut entraîner des économies sur les factures d’énergie à long terme.

Il est important de prendre en compte ces différences lors de la décision d’emprunter pour acquérir un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf. Votre choix dépendra de vos préférences personnelles, de votre situation financière et de vos besoins spécifiques en matière de logement.

Concernant le prêt immobilier lié à chaque opération :

Pour un prêt immobilier lié à un achat dans l’ancien, les choses sont assez simples, généralement vos mensualités débuteront lors de votre entrée dans les lieux de votre acquisition.

Pour un prêt immobilier lié à un achat dans le neuf, le cadre est bien différent.

En achetant un logement sur plan auprès d’un promoteur, on achète en réalité un bien qui n’existe pas encore : on parle alors d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, ou VEFA. Des notions comme un dépôt de garantie, des appels de fonds et des intérêts intercalaires par exemple sont à comprendre.

Le fonctionnement général d’un financement d’une Vente VEFA

Contrairement à une vente dans l’ancien, une Vente en Futur État d’Achèvement ne se solde pas au moment de la signature de l’acte de vente. En réalité, le bien est payé à travers différents versements, en fonction de l’avancement des travaux.

Le premier versement se fait alors au moment de la réservation du bien : le dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt dépend de la durée qui sépare la réservation du bien de l’acte de vente : il est de 5% si l’acte de vente intervient dans l’année, 2% si plus d’un an après et 0% au-delà. Dans les faits, le dépôt de garantie fait l’objet d’un forfait, généralement inférieur à 3 000 €.

Une fois le bien réservé, le promoteur, en concertation avec l’architecte, procède à des appels de fonds pour financer les travaux en cours. Les différents appels de fonds sont donc exigés au fur et à mesure que les travaux avancent, et ce à des moments clés.

Échéancier de paiement : les étapes des appels de fonds

Au moment de l’achèvement des fondations, vous payez ainsi au promoteur un maximum de 35% du prix du bien. Les versements s’élèvent ensuite à 70% du prix du bien lors de la pose de la toiture (mise hors d’eau) et 95 % à la fin de la construction. Les 5% restants sont versés au moment de la livraison du bien, autrement dit, à la remise des clés.

Pendant toute la durée des travaux, la banque qui finance votre achat procède alors au déblocage de ces fonds au fur et à mesure qu’ils sont demandés. On est donc sur un fonctionnement très différent de celui d’un achat dans l’ancien, où la banque débloque les fonds en une seule fois le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Les banques sont habituées à ce fonctionnement, aussi vous n’avez pas de soucis à vous faire au niveau du fonctionnement du crédit. La vraie question, c’est de savoir si vous souhaitez commencer à rembourser votre crédit dès le déblocage des premiers fonds, ou après la remise des clés grâce au paiement différé.

Les intérêts intercalaires, c’est quoi ?

Même si vous différez le remboursement du capital emprunté, la banque émet des intérêts dits « intercalaires » sur le capital qu’elle vous prête au fur et à mesure qu’elle débloque les fonds. Comme ils sont calculés uniquement sur le montant débloqué, ces intérêts évoluent avec les différents versements : plus la banque débloque des fonds, plus les intérêts sont importants ! Cela signifie qu’à la fin de la construction, ces intérêts sont très élevés, presque à hauteur de 80% de la mensualité. Heureusement, cela ne dure pas plus d’un trimestre.

Pour ne pas avoir à vous soucier de ces intérêts intercalaires, vous avez la possibilité d’opter pour le différé total, qui reporte le remboursement du capital et des intérêts à la remise des clés. Vous commencez donc à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous permet d’éviter un cumul avec votre loyer actuel. Financièrement, le différé total est donc moins difficile à supporter que le différé partiel.

En contrepartie, la banque capitalise les intérêts que vous ne payez pas pendant la construction : vous payez des intérêts sur vos intérêts. Suivant la durée des travaux, cela peut donner lieu à une augmentation importante du montant de votre emprunt.

Quand commence-t-on le remboursement de son prêt immobilier ?

Si vous décidez de commencer à rembourser votre crédit dès le premier versement, vous payez des mensualités avec des intérêts qui seront recalculés à chaque nouveau versement. Cela implique donc que vous supportiez votre loyer actuel plus vos mensualités, pendant toute la durée de la construction, qui peut prendre plusieurs années. À moins que votre loyer actuel ne représente qu’une faible part de vos revenus, cela risque d’être très compliqué. Sauf si vous disposez d’un gros apport ! Cela vous permettrait d’avoir des mensualités plus faibles, plus facilement cumulables avec vos autres charges.

Dans la plupart des cas, le paiement différé est la solution la plus simple pour rembourser le crédit de son bien acheté en VEFA. Cela vous permet de commencer à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous évite de cumuler les mensualités de votre futur logement avec un cumul avec le loyer de votre logement actuel. Vous pouvez cependant commencer à rembourser vos intérêts : on parle alors de différé partiel. Pendant toute la durée de report du remboursement du capital, vous payez donc des intérêts intercalaires qui évoluent en fonction des fonds débloqués.

Comment financer un bien en VEFA ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA, Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, le financement est donc divisé en plusieurs étapes. En effet, les accédants à la propriété ou les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier neuf doivent disposer d’un financement adapté pour couvrir le dépôt de garantie, les frais de notaire au moment de la signature du contrat de réservation puis progressivement pour couvrir le montant total du bien acheté, selon l’avancement des travaux.

Pour faciliter le financement de cet achat en VEFA, avec ou sans apport personnel, il existe des solutions spécifiques et complémentaires, telles que le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Accession l’Action Logement ou encore des dispositifs qui permettent de faire baisser le budget global comme le BRS, Bail Réel Solidaire ou les logements en TVA réduite.