Le propriétaire qui souhaite vendre le logement libre de toute occupation doit attendre le départ du locataire ou lui donner congé pour la fin du bail. Le congé pour vendre obéit aux règles classiques des congés. Il est toutefois assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire et comporte des mentions obligatoires spécifiques précisant, notamment, les droits et obligations du locataire. L’absence de ces mentions n’entraîne la nullité du congé que si le locataire prouve que l’irrégularité lui cause un préjudice.
Le propriétaire peut fixer le prix de vente comme il l’entend. Lorsqu’il ne parvient pas à vendre son bien, rien dans la loi ne lui interdit d’habiter ou de relouer ce logement. Mais un congé pour vendre frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice.
Exercice du droit de préemption par le locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose alors d’un droit de préemption, dont les modalités de mise en œuvre sont rappelées dans le congé lui-même. L’offre de vente est valable à compter de la délivrance du congé (réception de la lettre recommandée ou signification de l’acte d ‘huissier) jusqu’à la fin du deuxième mois du délai légal de préavis.
En conséquence lorsque le congé est donné par anticipation, c’est-à-dire plus de six mois avant l’expiration du bail le propriétaire ne pourra vendre librement (sous réserve de respecter au minimum le prix indiqué dans le congé) que quatre mois avant la date d’échéance du contrat. Le locataire qui souhaite acheter peut essayer de négocier le prix notifié mais devra prendre une décision avant la fin du deuxième mois du délai légal de préavis sous peine de voir l’offre de vente annulée de plein droit. S’il décide d’acheter, le vendeur ne peut pas lui imposer de verser une indemnité d’immobilisation. Une fois le délai pour acheter écoulé, le locataire peut seulement contester devant le juge la régularité du congé.
Exceptions au droit de préemption
Le droit de préemption du locataire n’est pas applicable aux ventes directement consenties à un parent du bailleur jusqu’au 3 ème degrés inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis.
Le droit de préemption ne s’applique pas non plus aux ventes des immeubles frappées d’interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres ou comportant pour le quart de leur superficie des logements très vétustes.
